2025年房地产投资正迎来政策托底与结构性机会。国金证券地方两会专题报告指出，城中村改造扩围至300城、专项债4.4万亿元重点投向土地收储和收购存量商品房、100万套货币化安置可拉动投资2332-4230亿元——三重政策合力有望推动2025年房地产投资止跌回稳。本文基于国金证券报告，前瞻2025年房地产投资的政策支撑与投资主线。
城中村改造与收储双轮驱动——2025年投资两大引擎
2025年房地产投资的核心驱动力来自城中村改造和存量收储两大方向。城中村改造方面，政策支持范围已扩围至近300个地级及以上城市，2025年各地计划显著扩大——上海+150%、浙江+122%、贵州+50%。100万套货币化安置可带动开发投资额2332-4230亿元，占2024年开发投资总额的2.3%-4.9%，随着各地项目落地，将在未来几年持续释放。
存量收储方面，18个省市计划盘活存量闲置土地资源，约10个省市明确提出处置/收购存量商品房。2月广东新增307亿元专项债用于回收86个土地储备项目，北京462.9亿元专项债投入棚改、城更和土地储备。2025年地方政府专项债券4.4万亿元中，土地收储和收购存量商品房是重要投向，收储资金有望大规模落地。
固定资产投资增速下调——淡化总量，重视结构
2025年各地固定资产投资增速目标普遍下调。在已披露目标的省份中，半数以上（10个）选择下调增速目标，西藏、重庆、吉林、江西4省逆势上调，福建、宁夏、新疆、河南4省维持不变。从目标绝对值看，西藏完成投资2000亿元以上，新疆推进“十张网”基建，而化债重点地区天津、贵州等地目标较低。
国金证券指出，多数省份下调投资增速目标反映地方政府正逐步淡化“投资驱动”的路径依赖，尤其在土地财政收入持续回落的背景下，收益率较低的传统基建投资必要性下滑。地方政府更为重视新兴产业投资，如北京聚焦科技创新、现代产业等重点领域。
专项债4.4万亿——土地收储与存量商品房是关键投向
2025年拟安排地方政府专项债券4.4万亿元，比上年增加5000亿元。根据国务院办公厅《关于优化完善地方政府专项债券管理机制的意见》，专项债券用作项目资本金范围实行“正面清单”管理，明确将土地收储、收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等纳入重点投向。
国金证券认为，专项债资金通过收储土地和商品房，可直接减少市场库存，优化供需结构；通过支持城市更新和城中村改造，可拉动上下游产业链投资；通过消化地方政府拖欠企业账款，可缓解房企现金流压力。三条路径共同发力，有望推动2025年房地产投资实现边际改善。
投资建议——关注政策敏感型标的
国金证券持续推荐稳健经营且政策敏感型标的。房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市、主打改善性产品、具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、滨江集团、中国海外发展等。中介推荐受益于政策利好不断落地、一二手房市场活跃度提升的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司、受益于地方化债的城投公司、并购重组弹性标的、破净的央国企地产&建筑公司。
2024-2025年部分省份固定资产投资增速目标对比| 省份 | 2024年目标 | 2025年目标 | 变化 |
|---|
| 西藏 | — | — | 逆势上调 |
| 重庆 | — | — | 逆势上调 |
| 吉林 | — | — | 逆势上调 |
| 江西 | — | — | 逆势上调 |
| 福建 | — | — | 维持不变 |
| 宁夏 | — | — | 维持不变 |
| 新疆 | — | — | 维持不变 |
| 河南 | — | — | 维持不变 |
| 天津 | — | — | 逆势上调 |
