2024年中国商品房销售面积定格在9.7亿平方米，同比下降12.9%，销售额9.7万亿元同比下降17.1%。重点100城商品住宅月均成交面积较2020年高点下降51%，三年急跌已接近尾声。太平洋证券研究报告指出，在城中村改造货币化安置100万套和收储政策加码的推动下，2025年销售降幅有望收窄。三种情景预测显示，乐观情形下销售同比降幅可收窄至0.5%，中性情形下降6%，悲观情形下降12.5%。房地产销售正从“急跌”向“阴跌”过渡，结构性修复可期。
2024年销售数据：总量继续下探，年末翘尾显现
2024年1-12月，全国新建商品房销售面积为9.7亿平方米，同比下降12.9%；商品房销售额为9.7万亿元，同比下降17.1%。期房销售6.7亿平方米，同比下降22.2%，现房销售3.0亿平方米，同比增长19.1%，现房销售占比30.8%，较2023年提升8.3个百分点，反映购房者对交付风险的规避。12月单月商品房销售额同比增长2.4%，销售面积同比仅降0.5%，年末政策效应带动翘尾行情。重点100城月均成交面积同比下降约19%，较2020年高点下降51%，市场总量已深度回调。
二手房成为楼市“晴雨表”
2024年30个代表城市二手住宅成交套数同比增长约7%，12月环比增长17.5%、同比增长67.3%。二手房成交占比提升至62.4%，较2023年全年提高7.5个百分点。二手房市场呈现出明显的以价换量趋势，其成交量领先于价格修复，也领先于新房市场企稳。随着二手房成交趋于稳定，新房市场也有望获得企稳助力。但考虑到商品房的去库压力，明年销量及销售额同比或难快速回正。
库存与土地市场：去化压力仍大
截至11月底，50个代表城市商品住宅可售面积约3.23亿平米，短期库存出清周期21.2个月，较2023年末延长3.6个月。一线城市出清周期14.2个月，二线19.9个月，三四线32.1个月，三四线城市去化压力最大。土地市场方面，2024年300城住宅用地成交规划建面同比下降超两成，出让金规模仅为2020年高点四成左右。土地市场持续收缩有助于中期供需平衡，但短期开工投资仍面临下行压力。
2025年销售预测：三类情景下的修复路径
太平洋证券基于城中村改造和收储政策落地节奏设置三类情景：乐观情形下，加快落实货币化安置100万套城中村改造、收储存量房、购房补贴等政策，居民置业意愿提升，2025年新房销售同比降幅收窄至0.5%；中性情形下，政策推进节奏一般，居民置业意愿与今年持平，销售同比降幅约6%；悲观情形下，政策推进较为缓慢，居民置业意愿继续下行，销售同比降幅约12.5%。城中村改造和收储政策落地情况是决定销售能否“止跌回稳”的关键胜负手。
2025年全国新建商品房销售面积预测| 情景 | 政策落地节奏 | 置业意愿 | 2025年销售同比降幅 |
|---|
| 乐观 | 加快落实货币化安置100万套+收储 | 提升 | 0.5% |
| 中性 | 推进节奏一般 | 持平 | 6% |
| 悲观 | 推进缓慢 | 下行 | 12.5% |
