国金证券研究报告指出，2024年杭州累计出台20余条楼市政策，迎来史上最宽松购房环境。10.9新政后四季度市场止跌回稳，二手住宅成交量活跃，全年二手成交套数首超新房，新房销售量逐月上升走出翘尾行情。主城四区新房去化周期低于1个月，呈现供小于求。从中长期看，“杭州六小龙”为代表的科技企业崛起、阿里巴巴CAPEX超预期、8+4经济政策加码，有望构建杭州特色现代化产业体系，支撑房地产市场的健康可持续发展。
2024政策应放尽放，楼市回归市场化
2024年杭州累计出台各类政策20余条，全面取消限购、限价、限售等限制性政策，并在需求侧降首付比例、降房贷利率、降交易税率、出台以旧换新、购房补贴等。目前各类限制性政策基本取消，杭州已经迎来了史上最宽松的购房环境，一方面促进楼市回归市场化，另一方面加速推进购房需求入市。
5月9日“杭七条”全面放开限购，在杭州取得合法产权住房即可申请落户。10月9日“新杭五条”全面取消新房限价、社保排序和限售，商贷最低首付比例统一为15%，公积金贷款最高额度提高到130万。11月三部门契税新政对140万及以下减按1%征收契税。12月容积率新规实施，封闭式阳台只算一半面积。政策力度和密度均创历史之最。
24Q4市场止跌回稳，二手成交首超新房
三轮政策后市场迎来修复。3月、5月、10月新政后杭州市场活跃度均有修复，其中10.9新政效果最显著。四季度市场呈现出止跌回稳的趋势，二手住宅成交量活跃，全年二手成交套数首超新房；新房销售量逐月上升，走出翘尾行情；克而瑞新房及二手房价格均止跌后略有上升。
2024年杭州市二手住宅成交量首次超过商品住宅，二手住宅占比达55%，商品住宅占比45%。全年二手住宅成交约7.2万套，超过新房约5.9万套。新房供给大幅缩量背景下，购房需求向二手房市场转移，体现了市场存量房流通性的增强。2024Q4杭州房价企稳回升，新房价格回升至约31,500元/平，二手房价格回升至约29,500元/平。
新房供不应求VS二手房去化压力，结构分化显著
新房供给已大幅缩量。杭州新房的入市规模在2022-2024连续三年下降，2024年商品住宅批准上市4.1万套，较2021年下降63%；批准上市面积596万方，较2021年下降53%。宅地成交亦大幅下降，2024年成交规划建面同比-45%，预计将使得2025年新房供应进一步收缩，加速供需关系的平衡。
主城四区去化周期较短，楼市更加健康。截至2025年1月，上城区、拱墅区、滨江区的新房去化周期均低于1个月，呈现供小于求的状态；而外围区域的去化周期相对更长，其中萧山超过10个月。二手房挂牌量仍处于15.6万套的相对高位，去化周期约33个月，每月平均新增挂牌7784套、平均成交4560套，新增挂牌压力有待消化。
科技产业+人口GDP增长，楼市长期根基坚实
“杭州六小龙”（游戏科学、DeepSeek、宇树科技、云深处科技、强脑科技、群核科技）已在国内城市中拔得头筹，阿里巴巴公布的最新业绩及CAPEX超预期，为构建杭州特色现代化产业体系提供了强大动力。杭州市户籍人口从2010年约640万增长至2023年约860万，年均增长约17万人。杭州GDP从2010年约6,000亿元增长至2023年约20,000亿元，年均复合增速约10%。
2025年杭州推出新一轮“8+4”经济政策，市级财政资金从490亿元增至502亿元，专门统筹15.72%的产业资金集中投向优质新质生产力，加大对通用人工智能、人形机器人等未来产业支持。从中长期看，经济的繁荣最终将支撑起当地房地产市场的健康可持续发展。若杭州市场β向好，深耕杭州的房开企业将直接受益。首推在销售端及投资端均具备市场影响力的滨江集团、绿城中国、建发国际集团。
表1：杭州房地产市场核心数据一览| 指标 | 数据 | 时间 |
|---|
| 2024年杭州楼市政策数量 | 20余条 | 2024全年 |
| 商品住宅批准上市套数 | 4.1万套（较2021年-63%） | 2024年 |
| 主城四区新房去化周期 | 低于1个月 | 2025年1月 |
| 二手住宅成交量占比 | 55%（首超新房） | 2024年 |
| 二手房挂牌量 | 15.6万套 | 2025年1月 |
| 杭州户籍人口 | 约860万人 | 2023年 |
| 杭州GDP | 约20,000亿元 | 2023年 |
投资建议与受益标的
在以AI、机器人为首的新一轮科技变革中，杭州已拔得头筹。站在中长期视角来看，经济的繁荣最终将支撑起当地房地产市场的健康可持续发展。若杭州市场β向好，深耕杭州的房企将直接受益。首推在销售端及投资端均具备明显市场影响力的房开企业：滨江集团、绿城中国、建发国际集团；建议关注上述房开企业所对应的物管公司；建议关注在杭州市占率靠前的头部中介平台贝壳。风险提示：政策出台进度及力度不及预期、宽松政策对市场提振效果不佳、房企出现债务违约。
