2024年中国房地产市场经历了深度调整后的关键转折。东吴证券最新建筑建材行业策略报告指出，9月政治局会议首提“止跌回稳”后政策持续加码，11月商品房销售面积和销售额同比实现年内首度双双转正。二手房修复领先于新房，重点16城二手房成交面积已同比回正。3000亿保障性住房再贷款收储框架逐步清晰，有望带动销售温和复苏，房地产周期拐点可期，建筑设计及地产链相关标的迎来配置窗口。
11月销售数据转正，周期拐点信号明确
2024年1-11月，全国商品房销售面积86118万平方米同比-14.3%，销售额85125亿元同比-19.2%，整体仍处调整区间。但单月数据呈现积极变化——5月房地产新政出台后6月单月销售额创年内新高，9月政治局会议首提促进房地产市场“止跌回稳”，上海、深圳、广州等城市进一步放松购房资质、优化税费，政策定调较此前更为积极。
10月单月销售数据同比跌幅大幅收窄接近转正，11月单月商品房销售面积和销售额同比转正，分别为+3.2%和+1.0%，为2023年以来首次实现单月双指标同步转正。这一信号具有重要的周期指示意义，反映市场信心正在修复、政策效果持续显现。
从城镇化率来看，2024年中国城镇化率预测为65.5%，相当于日本1962年水平（日本当前为92.1%），仍有一定成长空间。尽管居民杠杆率已接近日本峰值水平（中国62% vs 日本68%），但城镇化深化和改善型需求仍将为房地产市场提供结构性支撑。
二手房率先修复，重点城市成交同比回正
本轮房地产复苏中，二手房修复速度明显领先于新房。二手房销售面积和销售额分别于2022年、2023年回正，而新房销售面积和销售额仍处负增区间。在新房交付质量预期下降、存量房规模增长、多城市二手房具备明显价格优势的背景下，二手房正逐步成为市场主要动能。
自2024年3月以来，重点16城累计二手住房成交面积同比跌幅逐渐收窄，8月已同比回正，截至10月同比增长2.9%，明显优于全国新建住房同比-17.7%的销售表现。北京、上海、广州、深圳等一线城市及成都、西安、武汉、大连等核心二线城市今年以来二手房成交面积已同比回正，二手房成交占比迅速提升并超过新房。
“刚需买二手房、改善买新房”有望成为未来市场成交特征。2024年上半年全国70余个项目得房率超过100%，长沙、成都、珠海等城市新盘实得率接近甚至超过110%，开发商在产品品质上的持续迭代使新房更满足改善客群需求，有助于激活置换链条、促进行业走出周期底部。
收储政策框架落地，有望带动销售温和复苏
2024年5月17日，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款（利率1.75%，期限1年可展期4次），支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房用作配售型或配租型保障房，预计带动银行贷款5000亿元。此后政策不断升级，央行将保障性住房再贷款央行资金支持比例由60%提高至100%，财政部亦表态支持地方用专项债收储。
收储模式的作用主要有三：一是为保障性租赁住房提供增量，“十四五”期间全国计划筹集870万套间，收储可加快筹集进度；二是消化库存改善供需关系，收储价格一定程度上能成为周边区域价格底限，形成价格锚定、稳定房价预期；三是缓解被收储开发商流动性压力，助力保交楼。
对比收储新房和二手房，收购新房政策的落地操作性和可复制性更强（房源集中、流程标准），而收购二手房对市场需求的提振作用更强（直接激活置换链条）。两种模式互为补充，共同服务于去库存和稳预期目标。东吴证券地产组预测2025年全国商品房销售面积中性预期下为9.1亿平方米（同比-6.7%），新房/二手房成交面积分别为7.6亿/6.3亿平方米，占比54.6%/45.4%。
地产链投资机会：设计、施工、装修三环节受益
我国房地产市场已出现局部复苏，行业周期拐点可期。从产业链传导逻辑看，二手房交易回暖将率先带动家装和局部翻新需求，进而传导至前端设计、中端土建与施工、后端竣工与装修全链条。
从投资角度，三类标的值得关注：一是前端设计环节，主营业务为设计规划类的标的（苏州规划、中衡设计），深度参与城市更新和古城保护项目；二是中端土建与新开工环节；三是后端竣工与装修环节，包含防水、涂料、PVC及PPR管材等业务的标的（金螳螂等装饰龙头）。
中衡设计是首批国家装配式建筑产业基地，80%以上项目包含装配式设计，汇集全国工程勘察设计大师1人、省级大师4人，2022年实施股权激励和员工持股计划持续巩固人才优势。苏州规划深耕苏州三十余载，拥有城乡规划甲级、建筑工程设计甲级等多项资质，智慧城市业务占比从2020年0.26%提升至2023年4.46%。金螳螂为装饰龙头，近年来严控应收风险、优化业务结构，地产风险充分计提后有望迎来估值修复。
房地产及地产链核心指标变化| 指标 | 2024年1-11月 | 同比变化 | 11月单月 |
|---|
| 商品房销售面积 | 86118万平方米 | -14.3% | +3.2%（转正） |
| 商品房销售额 | 85125亿元 | -19.2% | +1.0%（转正） |
| 重点16城二手房成交 | — | +2.9%（1-10月） | 持续回正 |
| 保障性住房再贷款 | 3000亿元 | 央行支持比例提至100% | 收储框架落地 |
