2024年美国住宅市场在高房价和高利率的双重压力下交出了成屋销量历史新低的成绩单。华泰证券研报显示，全年成屋销售406.4万套（同比-0.9%），新屋销售68.2万套（同比+2.4%），新屋成交占比升至14.4%（2006年以来最高）。房价方面，成屋中位价均值40.1万美元（同比+4.5%），2025年1月30年期固定抵押贷款利率升至6.96%（2000年以来90.6%分位）。供给端发出积极信号：新上市房源+10.8%、降价房源+27.6%，成屋价格松动可期。
2024年成屋销量创历史新低，新屋占比升至2006年以来最高
2024年，美国总房屋成交474.6万套（同比-0.4%），整体销量基本持平但结构分化显著。新屋全年销售68.2万套（同比+2.4%），表现相对稳定；成屋全年销售406.4万套（同比-0.9%），创下该数据有史以来的最低水平。成屋市场受高房价和高利率冲击更为明显。
从月度趋势看，新屋销售2024年1-4月表现强劲，5-6月增速放缓，下半年震荡复苏；成屋1-7月延续2022-2023年调整趋势，连续35个月同比下降，8-12月重回正增长区间，市场底部特征渐显。
新屋成交占比升至14.4%（较2023年提升0.4pct），为2006年以来最高。占比提升受三重因素驱动：新屋与成屋中位价差缩小使新屋更具吸引力；开发商通过折扣和低利率贷款支持吸引买家；建筑商增加低总价房源供应降低上车门槛。
2024年美国住宅市场核心数据| 指标 | 数据 | 同比变化 |
|---|
| 总房屋成交 | 474.6万套 | -0.4% |
| 新屋销售 | 68.2万套 | +2.4% |
| 成屋销售 | 406.4万套 | -0.9% |
| 新屋成交占比 | 14.4% | +0.4pct |
| 成屋中位价均值 | 40.1万美元 | +4.5% |
| 新屋中位价均值 | 42.0万美元 | -1.2% |
房价处历史95%分位高位运行，Case-Shiller指数连续16个月刷新高点
2024年新屋价格延续调整趋势，中位价均值42.0万美元/套（同比-1.2%），但仍处2000年以来94.3%分位。成屋方面，在供给偏紧背景下中位价均值40.1万美元/套（同比+4.5%），5-6月连续刷新历史新高，处95.9%分位。
Case-Shiller房价指数显示，2024年11月20个大中城市指数为335.9（同比+4.37%，环比+0.41%），自2023年8月以来连续16个月刷新历史高位。重点城市房价持续走强，与整体销售低迷形成反差，反映核心城市供需矛盾更为突出。
住房可负担性接近历史新低。美国住房购买力指数自2024年1月以来持续下滑，11月降至99.0，接近2000年以来最低值91.4，低于2008年次贷危机前的100.4。房价高位运行叠加利率高位，购房者经济压力持续攀升。
2025年展望——成屋价格松动信号显现，新屋占比有望稳中有增
利率锁定效应仍是核心矛盾。截至2024Q3末，82.8%房贷利率低于6%（其中55.2%低于4%），而利率≥6%比例升至17.2%（2016Q4以来最高）。低利率房贷业主不愿卖房置换，成屋有效供给不足。
供给端积极信号正在累积：2025年1月新上市房源32.7万套（同比+10.8%，连续5个月正增长），降价房源23.3万套（同比+27.6%，连续12个月正增长），活跃房源82.9万套（同比+24.6%，连续15个月正增长）。房主逐渐接受利率不会回到历史低点的现实，挂牌意愿边际回升。
成交周期拉长（2025年1月成屋挂牌到成交73天，为2020年3月以来最高），首次置业买家比例降至24%（历史最低）。需求端刚需萎缩但供应端回升，意味着卖方市场正在向买方市场转变。预计2025年成屋价格可能出现松动，新屋低总价房源供应持续增加，新屋成交占比有望稳中有增。
