重庆甲级写字楼空置率31.08%、平均租金66.35元/㎡/月、一季度净吸纳量17,591平方米——租金持续下探的同时，AI及机器人企业正从产业园区外溢至甲级写字楼，成为TMT板块中最活跃的新增需求来源。戴德梁行这份2026年第一季度报告从无新增供应、租金走势、需求结构、未来供应四个维度，系统呈现了重庆写字楼市场在租金下行周期中的结构性调整。
市场核心指标——无新增供应、租金下探、空置微降
2026年第一季度，重庆甲级写字楼市场未录得新增供应，总存量维持在270.5万平方米。平均租金环比下降1.8%至每月每平方米66.35元，租金持续回落拉近了楼宇间的价差，部分中小企业择机迁入核心区优质写字楼。空置率环比小幅下降0.7个百分点至31.08%，净吸纳量录得17,591平方米，较上季度有所提升，但同比仍下降约52.7%。
区域表现分化显著。中央公园空置率高达75.7%（租金53.0元），沙坪坝47.6%（60.0元），南坪39.2%（45.0元），杨家坪37.7%（66.5元）。核心成熟区域中，观音桥空置率最低（16.1%，租金58.0元），江北嘴租金最高（72.3元，空置率28.1%），解放碑租金64.2元，空置率29.5%。
需求结构——AI企业外溢、续租主导、OPC蓄势
一季度租赁需求主要来自TMT（27.9%）、专业服务（26.1%）和金融服务业（23.4%）。涉及AI及机器人业务的科技公司以往倾向进驻产业园区，目前有外溢入驻园区附近甲级写字楼的趋势，成为TMT板块中最具活力的新增需求来源。典型租赁成交包括精信中心某AI公司1,280平方米、环球金融中心某科技公司1,100平方米等。
续租类成交占总成交面积比重高达57.4%，成为稳定去化的核心支撑；剔除续租成交后，剩余需求仍以企业跨楼宇搬迁升级为主（44.3%），说明企业并非单纯压缩成本，而是在租金下行窗口期寻求“同等预算、更好品质”的办公空间。
“一人公司”（OPC）快速发展，重庆计划到2027年底新增产业载体使用面积200万平方米。目前低成本OPC空间对写字楼市场分流有限，但随着OPC成长为规模化企业，未来或将入驻甲级写字楼，成为传统办公市场的增量需求。
未来供应与市场展望
解放碑、大石化等核心区域的未来供应以地标级项目为主，单项目体量多在5万平方米以上。未来两年部分项目可能因招商、资金等问题再次推迟入市，实际供应规模或低于预期，市场供需矛盾或阶段性缓解，但长期供应压力仍存。
租金下行窗口期正在重塑企业选址行为，中小企业“以同等预算换更好品质”的搬迁逻辑将持续推动核心区优质楼宇的去化。AI企业外溢和OPC成长带来的增量需求值得长期关注。
2026Q1重庆甲级写字楼市场核心数据| 指标 | 数据 | 环比变化 | 同比变化 |
|---|
| 总存量 | 270.5万平方米 | 持平 | —— |
| 新增供应 | 0 | —— | —— |
| 平均租金 | 66.35元/㎡/月 | -1.8% | 下降 |
| 空置率 | 31.08% | -0.7个百分点 | —— |
| 净吸纳量 | 17,591平方米 | 环比提升 | -52.7% |
| 租金最高区域 | 江北嘴 72.3元 | —— | —— |
| 空置率最低区域 | 观音桥 16.1% | —— | —— |
