房地产行业的“马太效应”在2024年进一步加剧。中泰证券2025年度策略报告显示，1-11月百强房企累计销售金额37123亿元（同比-32.9%），TOP30门槛已降至365亿元。央企表现显著优于民企——中海地产-5.8%、华润置地-19.9% vs 万科-31%、金地-53.8%、碧桂园-32.5%。头部央企、国企和安全稳健的部分民企市场份额有望进一步提升，行业竞争格局持续优化。
百强房企1-11月-32.9%：11月单月-9.8%降幅收窄
1-11月百强房企累计实现销售金额37123亿元，同比-32.9%。11月单月TOP100房企销售同比-9.8%，下滑幅度有所收窄。9月中央政治局会议定调“止跌回稳”后，重点城市进一步放开限购，同时全国下调房贷利率、首付比例、调低税费，政策端持续发力带动销售端基本面边际改善。预计随着相关政策的持续出台，销售端有望进一步回暖。
TOP30分化：中海-5.8%抗跌性最强，金地-53.8%降幅最大
TOP30房企中，中海地产累计销售2704亿元（-5.8%）表现最强，主要受益于核心城市优质土储和品牌溢价能力；保利发展3080亿元（-22%）位居第一；华润置地2291亿元（-19.9%）；绿城中国1486亿元（-11.9%）表现优于同业。降幅较大的包括金地集团632亿元（-53.8%）、新城控股397亿元（-51.2%）、首开股份365亿元（-53.2%）。央企/混合所有制房企表现显著优于民企，行业分化持续加剧。
2025年格局展望：央企市场份额有望进一步提升
从房企来看，头部央企、国企和安全稳健的部分民企的市场份额有望进一步提升。核心逻辑：第一，融资端央企更具优势（4万亿白名单倾斜）；第二，拿地端央企持续补充优质土储；第三，品牌端央企更具消费者信任度。在“稳楼市”和“止跌回稳”的积极定调下，政策端持续推动房地产市场筑底企稳，宽松政策持续推进，未来有望推动整体行业复苏与估值修复。
头部房企土储与拿地分析
2024年房企拿地意愿普遍降低，但头部央企仍保持一定的拿地强度。2024年Q3高总价地块全部分布在一线城市（北京1块、上海2块、广州1块）。从溢价率看，2024年Q3一线城市土地溢价率平均值6.75%（显著高于二线的3.14%和三四线的3.25%），核心城市优质地块仍受追捧。头部央企在一线及核心二线城市的土储优势将进一步巩固其市场份额。
表：2024年1-11月TOP30房企销售表现（部分）| 房企 | 累计销售（亿元） | 同比 | 企业性质 |
|---|
| 保利发展 | 3080 | -22.0% | 央企 |
| 中海地产 | 2704 | -5.8% | 央企 |
| 华润置地 | 2291 | -19.9% | 央企 |
| 万科地产 | 2226 | -31.0% | 混合所有制 |
| 招商蛇口 | 1891 | -30.0% | 央企 |
| 绿城中国 | 1486 | -11.9% | 混合所有制 |
| 建发房产 | 1164 | -29.0% | 国企 |
| 滨江集团 | 1020 | -28.8% | 民企 |
| 越秀地产 | 1010 | -23.0% | 国企 |
| 华发股份 | 894 | -26.2% | 国企 |
