中国房地产销售规模已连续四年下行，筑底信号渐显。国金证券2024百强房企销售专题报告显示，2024年百强房企全口径销售额合计4.2万亿元，同比下降30.3%。从2020年13万亿元高点开始，市场已累计下滑67.9%。2022年降幅42.26%为近年峰值。2024年9月末中央定调“止跌回稳”后，四季度月均销售环比增长近40%，10月实现年内增速首次转正。政策效果正在逐步显现，行业能否在2025年迎来真正的止跌回稳成为市场焦点。
四年累计下滑67.9%：从13万亿到4.2万亿的深度调整
2024年百强房企全口径销售额合计4.2万亿元，同比下降30.3%。从2020年的高点13万亿元开始，市场销售额已连续四年呈下降态势，累计下滑67.9%。尤其是2022年的同比降幅达到42.26%，为近年来的最大降幅。2023年和2024年的同比降幅虽然有所收窄，但市场整体仍然处于调整期。权益销售方面，2024年百强房企权益销售金额为3.1万亿元，同比下降27.36%。权益销售额降幅小于全口径销售额，反映当下房企合作项目相比前几年有所下滑，主要是因为部分项目因资金问题开发进度受限，有实力的开发商在拿地时更愿意提高自身权益比例。
四季度政策反弹：月均销售从3178亿增至4420亿
2024年9月末中央首次定调促进地产“止跌回稳”，配合上各类政策集中出台，进入2024年四季度后房企销售数据出现明显反弹。2024年10月实现年内增速首次转正。从销售规模来看，2024年前三季度月均销售规模为3178亿元，四季度月均销售规模为4420亿元，增长接近40%，反映近期政策正逐步见效。政策端的持续发力为市场注入了信心，但持续性仍需观察后续成交量的进一步验证。
千亿房企仅11家：回到2016年水平
2024年，全口径销售额在5000亿元以上的房企数量为0；销售额在3000亿元以上的房企数量缩减至2家（保利发展和中海地产）；全口径千亿房企数量进一步减少至11家。从数量上看，2024年全口径千亿房企数量与2016年千亿房企数量相近，但2016年千亿房企销售总额为24108.3亿元，2024年千亿房企销售总额仅为20963.6亿元。考虑到房地产已经连续三年下行，居民与企业信心持续偏弱，销售仍处于探底状态，虽然中小型房企面临压力更大，但龙头房企同样受行业拖累。连续三年行业下行对龙头房企的投资能力提出了更高的要求，若新增土地货值补充不够及时，推出市场新项目的数量不足，房企想要维持一定销售规模存在较大压力。
2025年展望：止跌回稳的关键之年
随着政策效果释放，预计2025年商品房成交量有望止跌回稳，逐步提振市场信心，扭转房价下行预期。从目前政策的力度和频次来看，2025年将是检验政策效果的关键之年。持续推荐稳健经营且政策敏感型标的，重点关注布局深耕一线及核心二线城市、主打改善性产品、具备持续拿地能力的房企。
表：百强房企销售额连续四年变化| 年份 | 百强销售额（万亿元） | 同比变化 |
|---|
| 2020年 | 13.0 | — |
| 2021年 | — | — |
| 2022年 | — | -42.26% |
| 2023年 | — | — |
| 2024年 | 4.2 | -30.3% |
