保障性租赁住房REITs正成为公募REITs市场中备受瞩目的资产类别。开源证券研究所最新研报显示，截至2024年8月末，保障房REITs已占据5席，在REIT总市值中占比6%。从2022年首批试点上市到2024年新产品持续加入，保障房REITs市场正加速扩容。本文基于开源证券研报，深入分析保障房REITs市场的发展历程与扩容趋势。
从试点到扩容——保障房REITs发展历程
2021年7月，国家发展改革委发布“958号文”，保障性租赁住房正式纳入基础设施REITs试点范围。经过一年的积极筹备，2022年8月31日，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT作为首批保障性租赁住房REITs试点项目正式上市，发行规模总计37.97亿元。
2022年下半年成为保障房REITs的集中上市期，共发行4只产品。2024年1月，国泰君安城投宽庭保租房REIT成功发行，进一步丰富了保障房REITs的产品线。截至2024年8月末，统计范围内40只REITs基金中，保障房REITs占据5只，在REIT总市值中占据6%，已成为REITs市场中不可或缺的重要品类。
市场认购热情持续高涨
保障房REITs自上市以来持续受到市场密切关注。多组保障房REITs在发行环节，网下和网上认购倍数均突破百倍，市场对保租房REITs资产品类认可度持续提升。
从二级市场表现看，首批4只保障房REITs上市后价格持续受到资金追捧。截至2024年末，各产品均实现正收益，展现出较强的抗跌性和配置价值。市场对保障房REITs的认可不仅源于其稳定的现金流回报，更在于其底层资产的稀缺性和优质性。
政策护航下的扩容空间
政策层面持续为保障房REITs扩容提供支撑。2022年5月，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资提出意见》，明确推动基础设施REITs健康发展。证监会同步发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，强调了保障性租赁住房发行REITs的重要意义。
沪深交易所分别发布《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第4号-保障性租赁住房（试行）》，从原始权益人资质、认定标准、配租对象、租金标准、回收资金使用与监管等方面进行了特别指引。完善的制度框架为保障房REITs的持续扩容奠定了坚实基础。
表1：保障房REITs产品列表（截至2024年8月）| 基金简称 | 上市时间 | 底层资产所在地 |
|---|
| 红土深圳安居REIT | 2022年8月 | 深圳 |
| 中金厦门安居REIT | 2022年8月 | 厦门 |
| 华夏北京保障房REIT | 2022年8月 | 北京 |
| 华夏基金华润有巢REIT | 2022年12月 | 上海 |
| 国泰君安城投宽庭保租房REIT | 2024年1月 | 上海 |
优质资产持续入市可期
保障房REITs底层资产均属于优质保障性租赁住房项目，底层资产价值稳定的同时能保证稳定经营现金流，具有稀缺性。以招商蛇口保租房REIT为例，其太子湾项目和林下项目分别位于深圳市南山区核心地段，时点出租率分别达94.61%和97.85%。
开源证券研报认为，在政策力度持续加强以及社保金和养老金入市预期下，保障房REITs将持续提升配置性价比。随着更多优质保障房资产完成培育并达到REITs发行标准，保障房REITs市场有望持续扩容，板块具备较好的投资机会。
