保障性住房收储是当前房地产去库存的核心政策工具之一。开源证券最新报告指出，2024年5月央行设立3000亿元保障性住房再贷款，9月资金支持比例由60%提高至100%，财政部明确用好专项债券收购存量商品房用作保障性住房。截至2024年10月，超30个城市已发布收储征集公告，合肥收储项目落地——2318套住宅以备案价9折收购。假设后续保障性租赁住房全部由收储贡献，至2026年末预计能帮助去化约2亿平米库存。
收储政策脉络——从再贷款到专项债
2024年5月，国新办国务院政策吹风会上，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。9月24日，央行将资金支持比例由60%提高至100%。10月12日，财政部表示用好专项债券收购存量商品房用作保障性住房。
收储资金来源：央行保障性住房再贷款截至2024年9月已投放162亿元；地方专项债收储也将提供增量资金。“十四五”期间我国计划建设筹集保障性租赁住房870万套，2021年至2024上半年末已累计开工685万套。
落地案例——合肥收储项目以备案价9折成交
2024年11月，合肥城建发布公告，合美租赁、宾享家租赁和承悦租赁三家国企拟收购公司旗下三个项目共2318套商品住宅，合同金额累计33.32亿元。收购主体均为合肥安居集团全资控股国企，大股东为合肥城建集团。
从收购价格看，菁华里项目收购单价约14600元/平（备案价16000元/平，91%）、东樾里约18565元/平（备案价20000元/平，93%）、尚阳里约9466元/平（备案价11000元/平，86%），整体收购价格为备案价9折左右。本次交易明确了收购金额并签订正式合同，标志着存量房收储政策从“征集”走向“签约落地”。
推进难点——租金回报率是主要堵点
从各地收储落地情况看，推进速度仍然较慢，主要堵点在于能够达到收储条件的项目较少，核心困难在于当前租金回报率无法实现“商业可持续”。可以预期的是，在增量财政支持下，各城市可因地制宜，在税收、贴息、房源类型上做微调，提升收储项目回报率。
如果未来能进一步扩大收储范围，假设能够对期房也进行收储，则对行业中期供需格局改善将有更大助力。2024年10月，住建部表态支持收购存量商品房用作保障性住房的政策导向明确，未来收储规模和节奏有望加快。
保障房收储去库存测算| 阶段 | 保障性租赁住房筹集量（万套） | 去化面积（亿平） |
|---|
| 2021-2024H1已筹集 | 685 | — |
| 2024H2-2025年预计筹集 | 185 | 1.30 |
| 2026年预计筹集 | 100 | 0.70 |
| 2024H2-2026年合计 | 285 | 约2.00 |
收储效果展望——2亿平去化贡献
保障性租赁住房套均面积约70平米。2024下半年和2025年预计筹集185万套，2026年假设筹集100万套，截至2026年末累计筹集285万套。假设后续保障性租赁住房全部由收储贡献，至2026年末预计能帮助去化约2亿平米库存。叠加城中村改造0.75亿平和专项债土地回收8.53亿平（未开工口径），收储是三重去库存措施中的重要一环。
