华泰证券研究所发布保租房REITs 2024年度综述报告指出，2024年市场化租金处于寻底进程，但保租房REITs凭借租金价格优势与C端刚需定位，依然保持稳定运营，营收同比微增、EBITDA增长2.6%，二级市场超额收益普遍超30%，稳健属性充分彰显穿越周期的配置价值。
保租房REITs运营指标：收入稳增、出租率高、收缴率强
2024年保租房REITs整体运营表现稳定，相对价格以及区位优势使得保租房REITs的整体租金再次取得优于住宅租赁市场的表现。全年营收同比均值为+0.5%，公布2024年收入预测的两只REITs均超额完成营收目标。出租率和收缴率均值分别维持在93%和97%以上的高位，底层资产剩余平均租期同比显著增长20%，强化了后续收入的稳定性。
营业收入：全年同比微增，预测完成率均超100%
2024Q4保租房REITs营收同比涨跌互现，但通观全年营收同比均值为+0.5%。红土深圳安居/中金厦门安居/华夏北京保障房/华夏基金华润有巢全年同比分别为-1.0%/+3.2%/-1.0%/+0.8%。在招募说明书中公布了2024年收入预测的两只REITs——国泰君安城投宽庭、招商蛇口租赁住房均超额完成预期值，完成率分别为100.8%和107.8%。中金厦门安居是唯一一个自上市以来单季度收入环比持续维持正增长的REIT。
单位租金：同比正增长1.5%，优于行业5.5pct
保租房REITs凭借相对价格优势以及区位优势，取得了优于市场水平的租金表现。2024Q4各项目期内平均单位月租金同比实现1.5%正增长，优于行业5.5pct。红土深圳安居四个项目租金同比增幅在-0.6%至+14.0%之间，保利香槟苑集中换租租金重定价获得两位数增长；华夏北京保障房文龙家园提租带动同比+7.7%；中金厦门安居两个底层资产单位月租金同比分别增长3.1%和4.6%。政府主导型项目租金表现优于市场化运营项目，体现保租房定价优势与区位价值。
出租率与收缴率：93%以上高位运行，租期拉长增稳定性
2024年末保租房REITs整体出租率为93.4%，可比口径同比下降1.46pct。中金厦门安居以99.74%接近满租，华润有巢及城投宽庭出租率同比均有所增长。收缴率方面，各项目均维持97%以上高位，红土深圳安居、国泰君安城投宽庭及中金厦门安居维持99%以上。从剩余平均租期看，2024年末保租房REITs底层资产剩余平均租期为344天，同比2023年末增长20%，华夏北京保障房两项目均值达732天，对2025-2026年出租率形成强支撑，整体收入稳定性进一步增强。
2024年保租房REITs核心运营指标一览
| REIT简称 | 营收同比 | 出租率 | 收缴率 | 单位租金同比 |
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| 红土深圳安居 | -1.0% | 95.05% | 99%+ | -0.6%~+14.0% |
| 中金厦门安居 | +3.2% | 99.74% | 99%+ | +3.1%~+4.6% |
| 华夏北京保障房 | -1.0% | 94.05% | 97%+ | +7.7% |
| 华夏基金华润有巢 | +0.8% | 94.16% | 99.85% | -0.8%~-5.7% |
| 国泰君安城投宽庭 | 100.8%完成率 | 93.25% | 99%+ | +0.5%~-1.3% |
来源：华泰证券研究所整理
2024年保租房REITs出租率和收缴率均维持高位，底层资产运营质量稳中向好。凭借租金价格优势以及C端刚需定位，保租房REITs在市场化租金下行周期中展现出优异的防御属性，运营指标全面优于住宅租赁市场整体水平。
2025年展望：基本面驱动可期，稳健属性持续巩固
2025年1月重点城市租赁价格指数止跌回升，环比上升0.1%。如果稳增长举措持续发力，保租房REITs或将面临更为从容的行业环境。2024年保租房REITs价格上涨的核心动力在于降息周期下的估值提升，2025年需关注市场化租金水平的变化。若租金修复趋势趋于稳定，2025年的板块走势或有望由基本面推动。保租房REITs稳健运营的持续性叠加派息稳定性，将持续巩固其穿越周期的配置价值。
