在杭州房地产市场格局重塑的进程中，滨江集团凭借对杭州市场的深度聚焦和精准布局，已成为这轮周期中最为受益的房企之一。申万宏源研究报告显示，2024年滨江集团在杭州拿地金额市占率达32%、全口径销售额市占率达30%，双双位居杭州市场第一。杭州贡献了滨江集团2024年销售额的约69%，核心4区项目占比持续提升。在杭州库存处于核心城市最低位、不限价打开价格天花板、土地成交连续缩量推动供需逆转的背景下，滨江集团重仓杭州的战略布局正迎来业绩释放的窗口期。
杭州市场市占率持续攀升，2024年达30%
滨江集团是杭州房地产市场占有率提升最为显著的房企。2018年滨江集团在杭州操盘销售额市占率约8%，与绿城中国并列；2024年滨江集团全口径销售额市占率已达30%，操盘口径市占率约20%，稳居杭州市场第一。从拿地端看，滨江集团自2019年起在杭州的拿地额市占率显著提升——2019年达16%，2022年和2024年分别达到29%和32%。持续高强度的拿地投入确保了可售货值的充足，而32%的拿地市占率意味着滨江集团在杭州土地市场拥有最强的话语权。从竞争格局演变来看，2021年及之前杭州Top10拿地房企以全国性房企为主；2021年之后则主要是杭州区域性房企占主导。滨江集团在这一轮行业洗牌中逆势扩张，在竞争对手收缩时主动加仓，显著提升了在杭州市场的定价权和品牌影响力。
核心4区项目占比高，受益于市场结构分化
滨江集团在杭州的土地储备高度集中于核心4区。从公司在售项目分布来看，截至2024年上半年末及2024年7月至2025年2月新获取项目，滨江集团在杭州的项目主要分布于上城区、拱墅区、滨江区、西湖区及萧山区北部等核心和近核心板块。核心4区的库存去化周期仅3-5个月，创2015年以来新低，意味着滨江集团在杭州核心区的项目几乎不存在去化压力。同时，核心4区销售额占杭州全市比重从2020年的31%提升至2023年的49%，资金和需求向核心区集中的趋势进一步放大了滨江集团布局优势的价值。在杭州新房限价取消后，滨江集团凭借在核心区的高品质项目储备，有望通过产品溢价实现更高的销售均价和利润率。2025年2月滨江集团在北干西单元的新获取项目楼板价较2024年1月同区域项目上涨9085元/平方米，核心区土地价值重估已率先启动，滨江集团的重仓布局将最大程度受益于这一趋势。
杭州市场景气回升的业绩传导逻辑
杭州市场景气回升向滨江集团业绩的传导路径清晰明确。第一，销售端——2024年滨江集团杭州全口径销售额约770亿元，市占率30%。若杭州市场景气度持续回升、全市销售额从2024年的约2528亿元向2023年的3692亿元恢复，滨江集团仅凭市占率维持即可实现销售额的大幅增长。第二，价格端——杭州新房限价取消后，核心区售价天花板已从7.9万元/平方米（高层）和11.8万元/平方米（叠墅）开始抬升。滨江集团在核心4区的项目储备将直接受益于价格上限的打开，利润率有望改善。第三，拿地端——滨江集团2024年拿地金额市占率32%为历史最高，意味着2025-2026年可售货值充足，在杭州市场供需逆转的窗口期拥有最充裕的“弹药”。从历史数据看，2022年滨江集团杭州拿地市占率29%、2023年销售额同比仅-0.3%，验证了杭州拿地市占率达到30%左右、次年销售额基本能持平的规律。2024年32%的拿地市占率为2025年销售增长奠定了坚实基础。
估值处于低位，业绩弹性可期
从估值角度看，滨江集团当前处于历史估值底部。截至2025年3月13日，滨江集团收盘价10.65元，对应2024年预测EPS0.93元的PE约11.5倍，对应2025年预测EPS1.07元的PE约10.0倍，PB约1.32倍。在A股主流房企中，滨江集团的估值水平处于中低位。从股息率角度看，滨江集团长期以来保持较高的分红比例，为投资者提供了稳健的现金回报。申万宏源预计滨江集团2024-2025年归母净利润分别为25.8亿元和28.3亿元，同比分别增长5.2%和9.9%。在杭州市场供需逆转、景气度持续回升的背景下，滨江集团凭借30%的杭州市占率和69%的杭州销售额占比，有望实现超越行业均值的业绩增长。作为杭州市场景气回升的最直接受益标的，滨江集团的业绩弹性在当前估值水平下具有较高的投资性价比。
表：滨江集团杭州市场核心数据| 指标 | 2020年 | 2021年 | 2022年 | 2023年 | 2024年 |
|---|
| 杭州全口径销售额（亿元） | 521 | 1049 | 875 | 1264 | 770 |
| 杭州销售额市占率 | 11% | — | — | ~30% | 30% |
| 杭州拿地金额市占率 | — | — | 29% | — | 32% |
| 杭州贡献销售额占比 | 约69%（2024年） |
| 杭州操盘销售额市占率 | — | — | — | — | 20% |
