中国仓储物流基础设施正在经历规模扩张与质量提升的双重进程。海通国际报告显示，中国通用仓库面积从2018年的2.54亿平方米扩大至2023年的4.04亿平方米，年复合增长率达8.67%，2022年增速高达12.46%。全国2769家物流园区中，超半数投资总额超过5亿元。交通运输、仓储和邮政业固定资产投资增速从2021年的-1.6%回升至2023年的10.5%，仓储物流行业在新时代再次崛起。
通用仓储面积稳步扩展，复合增速8.67%
中国通用仓储面积持续稳步扩展。2018年至2023年6月期间，通用仓库面积从2.54亿平方米扩大至4.04亿平方米，年复合增长率达到8.67%。自2020年起仓储面积的增速显著提升，2022年达到12.46%的高增速，反映了物流行业在政策支持、技术发展和市场需求多重推动下的迅猛扩张。
仓储面积的区域分布呈现东部引领、中部追赶、西部拓展的格局。东部地区凭借发达的经济基础和消费市场，在运营园区数量上占比高达85.2%，通用仓储面积同样保持领先。中部地区近年来物流园区建设逐渐加速，在建数量占比从2022年的12.4%提升至2024年的19.8%。西部地区在国家“一带一路”和西部大开发政策推动下，在建数量占比达到20%。
仓储面积的扩张不仅仅是数量的增长，更是质量的提升。高标准仓库、冷链仓储、智能化仓储等高端仓储设施的占比正在逐步提高。这些高端仓储设施能够提供更高的租金收入和更稳定的租户关系，是仓储物流REITs优质的基础资产。未来随着电商、冷链物流、跨境贸易等新兴领域的兴起，对高标准、专业化仓储设施的需求将持续增长，推动仓储面积进一步扩张和质量提升。
固定资产投资增速从负增长到双位数回升
交通运输、仓储和邮政业固定资产投资增速的波动反映了行业发展的周期性特征。2009年在全球金融危机余波中，中国政府推出大规模经济刺激计划，使得行业投资同比增速飙升至48.3%的高点。2010-2015年增速逐步回落但维持在较高水平，2016-2020年行业投资增速进入中低速增长区间。
2021年行业投资出现-1.6%的负增长，为近二十年来首次负增长。但随着后疫情时期的经济复苏及物流网络优化政策的实施，2022年和2023年行业投资同比增速分别回升至9.1%和10.5%。这一趋势的回升表明仓储物流领域在新时代下的再次崛起，为仓储物流REITs的发展提供了坚实的投资基础和广阔的市场空间。
装卸搬运和仓储业固定资产投资增速在2021年后显著回升。2012年至2015年期间，同比增速持续保持在20%以上，甚至在某些年份超过30%。2016年至2017年增速显著放缓，几乎接近零增长。进入2018年至2020年，行业增速持续下滑。2021年之后，固定资产投资同比增速显著回升，重新达到20%以上，行业从调整期中恢复并进入了新的增长阶段。
物流园区建设投资强度与区域差异
物流园区的投资规模和强度反映了行业的发展阶段和未来方向。全国符合调查的物流园区数量在过去近20年中大幅增加，尤其是自2018年起建设步伐显著加快。在符合基地调查标准的2769家园区中，超半数园区投资总额超过5亿元，三成以上的园区投资强度在100-200万元/亩之间，说明物流园区的发展已进入规模化和精细化阶段。
中国物流园区投资强度呈现区域差异，东部最高、东北与中部次之、西部最低，反映出区域经济发展的不均衡及战略定位。东部地区平均投资强度最高，得益于较高的土地成本和对高标准仓储设施的需求。中部地区投资强度居中，西部最低，反映了土地成本和经济活跃度的差异。
物流园区的建设状态分布表明全国物流基础设施正加速从规划走向运营。运营状态的园区占比达到76.8%，相比2022年增长了2.2个百分点。在建状态的园区占比为16.9%，比2022年增加了1.4个百分点。规划状态的园区数量占比从2022年的9.9%下降到6.3%。这种快速推进的建设模式将继续增强物流能力，为市场需求的增长提供有力支持。
仓储面积增长对REITs市场的启示
仓储面积的持续增长为仓储物流REITs提供了充足的基础资产储备。随着新增仓储设施的不断投产，可供证券化的优质仓储资产池持续扩大。特别是高标准仓库、智能仓储等高端仓储设施的占比提升，为REITs提供了更高质量的资产选择。
仓储面积的增长与电子商务的发展密切相关。中国电商市场规模持续扩大，阿里巴巴、京东、拼多多等巨头持续扩大市场份额，新兴平台如抖音电商和快手电商的崛起也带来了新的增长点。电商的发展对仓储物流设施提出了更高要求，推动了高标准仓储设施的需求增长，也为仓储物流REITs提供了稳定的租金来源。
未来仓储面积的增长将呈现结构性变化。东部地区仓储面积将向高标准、智能化方向升级，中部地区将加速仓储基础设施建设，西部地区将继续拓展仓储网络覆盖。对于REITs投资者而言，位于东部核心物流枢纽和中部新兴物流节点的高标准仓储设施，将是更具投资价值的资产类型。
表4：中国通用仓储面积增长趋势| 年份 | 通用仓储面积（亿平方米） | 同比增速 |
|---|
| 2018 | 2.54 | — |
| 2023H1 | 4.04 | — |
| 2018-2023 CAGR | 8.67% |
| 2022年增速 | 12.46% |
