城中村改造是房地产去库存的重要政策工具。开源证券最新报告指出，2024年10月住建部提出新增100万套城中村和危旧房改造，全部采用货币化安置方式。2024年11月，支持范围从最初的35个城市扩大到全部地级市。按照套均100平米、100%货币化安置、75%新房购买转化率测算，预计100万套货币化城中村改造能够帮助去化0.75亿平米库存。广州、上海、郑州等城市房票政策加速落地，货币化安置正从政策方向走向实际执行。
政策升级——35城扩至全部地级市
2024年10月17日，住建部部长倪虹提出通过货币化安置方式新增100万套城中村和危旧房改造。35个城市有170万套城中村改造需求，全国需要改造的危旧房有50万套，改造需求较大。
两类项目将获得支持：群众改造意愿强烈、安全隐患突出的项目；征收安置房方案和资金平衡方案成熟扎实的项目。五项政策支持货币化安置：重点支持地级以上城市、开发性政策性金融机构给予专项借款、允许地方发行专项债、给予税费优惠、商业银行根据评估发放贷款。2024年11月16日，住建部通知将城中村改造政策支持范围从35个城市扩大到全部地级市，有效破解地方政府的资金筹措难题。
测算方法——100万套去化0.75亿平
假设每套安置面积100平米、100%货币化安置（居民获得房票或现金补偿）、75%的新房购买转化率（居民用补偿款购买新建商品房）。则100万套城中村改造对应的新房需求为：100万套×100平米×75%=7500万平米（0.75亿平）。
与2015-2017年棚改对比：当时棚改去库存力度更大（年均600万套以上），本轮100万套规模更为精准，聚焦于去化周期较长的城市。但支持范围扩围至全部地级市后，实际落地规模可能超出预期。
落地进展——房票政策加速落地
货币化安置包括货币支付、房票支付等方式。2024年下半年以来，各城房票政策加速落地：
广州11月明确所核发的房票可购买广州市全域范围内可售的新建商品房。上海8月首张房票落地金山区，按7%比例获得约20万元奖励。郑州首批房票试点的两个项目已完成首批房票兑付，共涉及81张房票、到位资金9904.9万元。南通崇川区70%以上签约居民选择房票方式结算。沈阳、昆明、厦门、青浦区等城市也相继落地房票政策。
去库存效果——城改+收储+土地回收协同
城中村改造货币化安置能够直接创造新房需求，去化存量商品房库存。100万套对应0.75亿平去化，与保障房收储（2亿平）、专项债土地回收（8.53亿平未开工口径）形成三重驱动。预计至2026年末，三重措施合计去化面积约11亿平（含自然去化），商品住宅去化周期将显著降低至合理水平。
城中村改造去库存测算| 参数 | 假设值 | 去化面积 |
|---|
| 改造套数 | 100万套 | — |
| 套均面积 | 100平米 | — |
| 货币化安置比例 | 100% | — |
| 新房购买转化率 | 75% | — |
| 合计去化面积 | — | 0.75亿平 |
