民生证券报告指出，粤港澳大湾区常住人口达8644万人，经济发展与人口持续净流入使大湾区成为轻资产商业运营的“淘金地”。星盛商业作为大湾区“资深玩家”，截至2024H1大湾区项目33个占总数的61.1%，合约建筑面积151.1万平方米。公司已形成深圳与广州“湾区双中心”格局，旗舰产品COCO Park实现一城多点开花。展望未来，大湾区将持续作为公司核心基本盘，为业绩增长提供确定性支撑。
大湾区轻资产商业运营的“淘金地”
截至2022年12月，粤港澳大湾区常住人口达8643.97万人。经济发展、人口持续净流入、人均可支配收入增长使大湾区成为轻资产热门“淘金地”。据赢商大数据统计，截至2022年4月，全国四大城市群轻资产项目数量占全国近半，大湾区轻资产项目共计48个（不完全统计）占比11.94%，仅次于长三角；轻资产化程度达6.46%排位第二。
星盛商业深耕大湾区，已形成区域领先优势。公司荣登中购联“2023年度商业管理公司卓越榜”和“2023年度营销企划卓越榜”双榜单，2024年3月入选中指研究院2024中国商业地产运营十强企业。深圳福田星河COCO Park入选“全国示范智能商店”名单并占据深港双向十大网红品牌榜首。
“湾区双中心，一城双子星”战略布局
星盛商业已在大湾区形成“湾区双中心，一城双子星”的战略布局。在深圳，公司拥有福田星河COCO Park（北区及南区）、龙岗星河COCO Park、龙华星河COCO City、星河WORLD·COCO Park等多个标杆项目，实现了COCO Park一城多点开花的发展格局。
2023年，旗舰产品COCO Park首次走出深圳，落子广州南沙和荔湾。截至2024H1，委托管理服务已开业10个项目中有8个在大湾区，包括福田星河COCO Park、深圳星河第三空间、龙岗星河COCO Park等标杆项目。品牌及管理输出服务已开业15个项目中有10个在大湾区。
深圳基本盘稳固，大湾区项目持续拓展
公司在大湾区已开业的29个项目中，深圳项目数量11个占比37.9%，大湾区已开业项目19个占总数的66.7%。已签约未开始商业运营的25个项目中有15个分布在大湾区占60%。大湾区不仅是公司收入的基本盘，也是未来增长的核心区域。
公司2023年累计同店销售增长18%，商场累计同店客流提升39%，出租率92.8%。深圳福田星河COCO Park紧扣港客热潮，持续联动WeChatpayHK和AlipayHK，打造港客第一目的地，化“流量”为“留量”。2024年7月深圳首届草莓TOWN音乐节落地福田项目，两日客流高达40万人次，创造3000万元销售额。
关联公司星河控股的长期支持
母公司星河控股长期为星盛商业提供项目支撑和信用背书。星河控股“三条红线”保持“常绿”，2021-2023年连续三年获AAA主体信用跟踪评级。2023年星河地产全年回款、销售额双双突破近300亿元，克而瑞操盘金额排第44位、权益金额排第43位。
星河控股开发及拥有的商业物业均由星盛商业运营。截至2024H1，黄氏家族持有公司74.21%股份，自上市以来从未减持且持股比例不降反升。关联公司的稳定合作与长期支持，为公司在大湾区的持续深耕提供了坚实基础。
截至2024H1星盛商业大湾区项目分布| 城市 | 已开业项目数 | 代表项目 | 业务模式 |
|---|
| 深圳 | 11 | 福田COCO Park、龙岗COCO Park | 委托管理 |
| 广州 | 4 | 南沙COCO Park、健康港COCO Park | 委托/品牌输出 |
| 惠州 | 1 | 惠州COCO Garden | 品牌输出 |
| 中山 | 1 | 天奕COCO City | 品牌输出 |
| 东莞 | 1 | 东莞COCO Garden | 品牌输出 |
| 珠海/茂名/揭阳 | 1 | 筹备中 | 待定 |
