2024年5月，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，地产收储政策框架正式落地。东吴证券研究报告指出，收储政策通过收购已建成未出售商品房转化为保障性住房，有望实现为保障房提供增量、消化库存稳定房价预期、缓解开发商流动性助力保交楼三重效果。收购新房落地操作性强、收购二手房市场提振作用大，两种模式互为补充，政策效果有望在2025年持续显现。
收储政策框架：3000亿再贷款+专项债双轮驱动
2024年5月17日，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款（利率1.75%，期限1年，可展期4次），鼓励引导金融机构支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。收购主体不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台。
收储具体流程：21家商业银行按自主决策、风险自担原则向地方国企发放贷款，央行按贷款本金60%发放再贷款。地方国企获得贷款后与房企自主协商价格收购已建成未出售商品房（现房），严格把握户型和面积标准（通常70-90平），用作保障房。后续配售和租赁收入用于还本付息。
此后政策持续升级：央行将保障性住房再贷款央行资金支持比例由60%提高至100%；财政部表态支持地方用专项债收储，积极研究出台有利于房地产平稳发展的增量措施。收储政策形成了“再贷款+专项债”的双轮驱动格局，为各地推进收储提供了充足的资金保障。
收储三重效应：去库存、稳预期、保交楼
收储政策的作用主要有三：第一，为保障性租赁住房提供增量。“十四五”期间全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套间，新建保租房模式受地方财政收入下降制约，收储存量房转化为保租房可加快筹集进度，填补2024-2025年保租房缺口。
第二，消化库存改善供需关系，稳定房价预期。2022年初以来房价持续下行，房价预期的改变很大程度上制约了购房需求——投资需求显著减少，刚需观望情绪严重。部分新房项目尾盘销售价格在备案价8折左右甚至更低，收储价格一定程度上能成为周边区域的价格底限，形成价格锚定作用，稳定民众的房价预期。
第三，缓解被收储开发商流动性压力，助力保交楼。随着地产景气度下行及部分民企开发商暴雷，部分开发商已逐步丧失信用融资能力，经营性现金流受制于销售下滑。收储政策可以缓解被收储房企的现金流压力，从而助力保交楼进程推进。
收购新房VS收购二手房：模式对比与效果差异
2023年末开始，各地陆续推出“以旧换新”政策。2023年11月苏州城发集团在太仓启动“以旧换新”试点；2024年4月郑州城市发展集团启动试点，全年计划完成5000套；4月南京安居建设集团开展收购存量房试点，首批限额2000套。
收购新房的优势：落地操作性和可复制性更强。房源集中（整栋或整个小区）、流程标准、评估定价相对简单，能够快速形成规模效应。收购新房可以直接消化库存、缓解开发商流动性压力、助力保交楼，收储价格可形成价格锚定。
收购二手房的优势：对市场需求的提振作用更强。收购二手房可以直接激活置换链条——卖旧买新的业主获得资金后可以购买新房，从而带动新房销售。但二手房源分散、评估定价难度大、操作复杂度高。
两种模式互为补充。收购新房侧重于去库存和保交楼，收购二手房侧重于激活置换链条。总体而言，收购新房政策的落地操作性和可复制性更强，而收购二手房对市场需求的提振作用更强。各地根据自身库存结构和财政状况选择不同模式组合。
收储展望：2025年有望形成实质性落地
2024年是收储政策的顶层设计年，3000亿再贷款框架确立、专项债通道打开、各地试点推进。2025年有望成为收储政策的实质性落地年——资金到位、项目落地、效果显现。
从规模看，3000亿再贷款预计带动银行贷款5000亿元，叠加专项债资金，合计可用资金规模可观。按每套保障房70-90平、收购单价8000-12000元/平测算，可收购房源约50-80万套，对于去化库存、稳定市场预期具有积极作用。
收储的核心制约因素在于：地方国企参与动力（需平衡保障房租金回报率与融资成本）、收购价格协商（房企是否愿意以折扣价出售）、房源户型和面积匹配（70-90平限制）。随着央行支持比例提高至100%、专项债通道打开，地方参与动力有望增强。
收储政策的持续推进有助于构建“保障+市场”双轨制住房体系，促进房地产市场平稳健康发展。建议关注收储政策重点落地城市的地产产业链标的。
收储新房与二手房优劣势对比| 对比维度 | 收购新房 | 收购二手房 |
|---|
| 落地操作性 | 强（房源集中、流程标准） | 弱（房源分散、评估复杂） |
| 可复制性 | 强 | 中 |
| 去库存效果 | 直接消化开发商库存 | 间接带动新房销售 |
| 对开发商流动性帮助 | 直接缓解 | 间接（通过置换链条） |
| 价格锚定作用 | 强（形成区域价格底限） | 弱 |
| 市场需求提振 | 中 | 强（激活置换链条） |
