2024年房地产行业维持宽松政策基调，购房侧和供给侧政策齐发。国投证券研报指出，5月17日和9月24日地产新政后，重点城市全面跟进落地，新房销售降幅连续6个月收窄。10月起二手房成交量快速上行，上海12月单月成交2.97万套创近3年半新高。预计2025年新房+二手房合计住宅销售面积约13.91亿㎡，同比仅-1.53%，地产销售面积有望企稳，为消费建材需求提供支撑。
新房销售降幅持续收窄
2024年，我国商品房销售面积9.74亿㎡（yoy-12.9%），6月起累月销售面积同比降幅连续6个月环比改善。10月、11月、12月30大中城市商品房成交面积分别环比增长31.60%、26.17%、30.12%。
住宅口径，2024年累计销售面积8.15亿㎡（yoy-14.1%），10月、11月、12月单月销售面积同比增速明显改善，分别同比-0.55%、+4.22%、+4.47%，11月、12月当月销售面积同比增速转正。2025年房地产行业整体基调仍为“止跌回稳”，着力释放需求，落实“四个取消、四个降低、两个增加”等政策，新房销售面积降幅有望进一步收窄。
二手房成交创历史新高
2024年二手房成交面积呈现同比增长态势。全国35个重点城市12月单月成交面积2490万㎡，环比+11%，同比+46%。上海9月二手房成交1.30万套，10月、11月、12月分别为2.20万套、2.43万套和2.97万套，12月创近3年半以来新高。其他一线城市和重点二线城市10-12月二手房累计成交面积同比、环比均明显提升。
2023年全国二手房成交面积5.7亿㎡，同比大幅增长44%。2024年预计全年累计成交面积同比+6%。二手房成交高增主要受对新房交付不确定性的影响，购房者购房偏好转移至二手房。
2025年销售面积测算——合计企稳
根据假设：2025年新房销售面积仍下滑但降幅收窄，预计同比-10%至7.33亿㎡；二手房销售或仍保持活跃，全年预计同比增长10%至6.58亿㎡。据此计算，2025年新房、二手房合计住宅销售面积约13.91亿㎡，同比仅小幅-1.53%，整体销售面积相对企稳。
新房+二手房合计销售面积企稳，对消费建材需求意义重大。二手房交易后的装修需求和存量房重装需求（装修翻新周期10-15年）将成为消费建材需求的重要支撑，驱动建材需求从新房精装向存量房和二手房装修转移。2000-2009年我国商品房销售CAGR高达18.85%，对应当前存量房重装修市场，将创造长期C端消费建材需求。
竣工新开工仍承压——但政策持续发力
2024年房屋新开工面积累计值同比-23.0%，百强房企拿地金额同比-29.70%，拿地数据仍在下行，2025年新开工数据仍面临快速下滑。竣工端，2024年竣工面积累计值7.37亿㎡，同比-27.7%，新开工到竣工周期2-3年，2025年竣工数据仍面临下行压力。
但政策端持续发力——保交房政策、房企融资协调机制“白名单”扩围、专项债收购存量商品房、城中村改造等，均有望边际改善房企资金和开工意愿。2025年地产销售端企稳将逐步向投资端传导，竣工和新开工降幅有望收窄。
表：全国房屋销售面积测算（亿㎡，%）| 年份 | 新房销售面积 | yoy | 二手房成交面积 | yoy | 合计 | yoy |
|---|
| 2023 | 9.48 | -8.20% | 5.70 | 44% | 15.18 | — |
| 2024E | 8.15 | -14% | 5.99 | 5% | 14.13 | -6.92% |
| 2025E | 7.33 | -10% | 6.58 | 10% | 13.91 | -1.53% |
