财通证券指出第四代住宅在市场中展现出强劲竞争力。根据克而瑞数据，相同区位的第四代住宅项目月均流速约30套，而普通住宅不足20套，高出50%以上。同项目中第四代与非第四代产品价差约15%-20%，同区域价差约6%-10%。福州建发缦云成交均价32,345元/㎡，较周边项目溢价30%-36%。截至2024年3月已有24个省份落地第四代住宅项目，第四代住宅市场热度持续攀升。
流速优势明显——四代宅月均流速高出50%以上
相同区位的第四代住宅项目去化及流速普遍优于非第四代住宅项目。以福州晋安湖板块为例，保利国贸天琴湖（第四代住宅）月均流速约30套，榕发誉湖（第四代住宅）约30套，而榕发揽湖郡（非第四代住宅）和中海晋安湖叁号院（非第四代住宅）月均流速均不足20套。
第四代住宅月均流速比普通住宅高出50%以上，反映出在相同区位条件下，第四代住宅产品具有更强的市场吸引力和去化能力。这种流速优势主要来自产品的差异化竞争力——“户户有庭院、家家有花园”的独特卖点在当前改善型需求主导的市场中具有较强吸引力。
从项目定位看，第四代住宅几乎全部位于城市核心区域，同时配有景观资源（江景、湖景、公园等），户型设计以大面积（140-190m²）四房产品为主。地段优势、景观配套和产品创新的三重叠加，是四代宅项目维持较高流速的核心支撑。
相同区位第四代与普通住宅月均流速对比| 项目名称 | 是否四代宅 | 月均流速（套） |
|---|
| 保利国贸天琴湖 | 是 | 约30 |
| 榕发誉湖 | 是 | 约30 |
| 榕发揽湖郡 | 否 | 不足20 |
| 中海晋安湖叁号院 | 否 | 不足20 |
产品溢价显著——同项目溢价15%-20%，同区域6%-10%
第四代住宅产品具有显著的价格溢价能力。根据克而瑞数据，同项目中第四代与非第四代产品价差约15%-20%：连江江山云起四代产品12,500元/㎡vs非四代10,500元/㎡（+19%），龙岩紫金山成均台10,600元/㎡vs8,800元/㎡（+20%），福清茂华青云颂12,100元/㎡vs10,500元/㎡（+15%）。同区域第四代与非第四代价差约6%-10%。
以福州首个第四代住宅建发缦云为例，2022年5月开盘成交均价32,345元/㎡，周边同期项目如钱隆尚品23,742元/㎡、万科翡翠里溪望24,930元/㎡、榕发麓里云筑24,573元/㎡，溢价幅度达30%-36%。建发缦云拿地楼板价15,989元/㎡，明显高于周边项目，但售价溢价更高，反映出第四代住宅产品具有较强的定价优势和市场接受度。
第四代住宅的溢价来源主要是超大露台和LDKBG一体化设计带来的居住体验提升。对于改善型客户而言，第四代住宅提供的“有家有院”居住体验具有较强吸引力，愿意为更高居住品质支付15%-20%的溢价。
24省份已落地四代宅，市场认可度快速提升
自2021年《城市森林花园住宅设计标准》发布后，第四代住宅在全国多个地区加速落地。据不完全统计，截至2024年3月，已有24个省份落地第四代住宅项目。福州作为东南沿海首批试点城市之一，从2022年推出首个项目建发缦云后，国贸天琴湾、保利国贸天琴湖、国贸天琴樾、保利天珺、榕发誉湖等项目陆续入市，截至2024年福州已有超过30个第四代住宅项目落地。
随着入市项目的增加，产品的细节也在不断完善。最早的建发缦云露台可以看到下层住户窗内，存在对视问题；2023年建发璞云中，露台边缘新增雨棚设计，有效解决上下对视；2024年建发灏云南向不再设置阳台，更好满足绿化的阳光需求。保利国贸天琴湖露台侧面使用磨砂玻璃，在保证采光的同时解决左右对视。产品迭代与市场认可形成正反馈循环。
短期内不会大面积落地——老库存去化压力是制约因素
虽然有越来越多房企推出第四代住宅产品，但短期内该类产品不会大面积落地。核心原因在于：第四代住宅项目相对于老库存产品存在较大的竞争优势，一旦市面上可选择的四代宅产品大量增加，房企老库存去化将更加困难。
在当前高库存压力下，老库存去化仍是房企的首要任务。第四代住宅的政策推进和项目落地节奏将受到老库存去化进度的制约。预计第四代住宅产品的推广将是渐进式过程，短期内仍以试点项目为主，在改善型需求集中的核心城市核心区域率先放量。长期来看，随着住房供应体系不断完善和需求结构持续转变，第四代住宅产品大概率会不断迭代升级。
