财通证券指出第四代住宅在多重因素共同催化下获得政策支持。2021年《城市森林花园住宅设计标准》正式发布，成为国内首个指导性设计标准。此后各地方政府陆续出台细化政策，核心支持方向在于对容积率及产权面积的放松。据不完全统计，截至2024年3月已有24个省份落地第四代住宅项目，第四代住宅从概念走向规模化实践。
2021年标准发布——第四代住宅从概念走向制度化
第四代住宅概念的推广始于2016年成都“七一城市森林花园”项目。但在此后一段时间里，由于地方政策在容积率等方面的限制，并不支持此类产品开发，第四代住宅归于沉寂。
2021年，由中国建筑标准设计研究院有限公司和天地建筑创新技术成都有限公司（新疆天地集团大股东控股）等单位编制的《城市森林花园住宅设计标准》正式发布，成为国内首个指导性设计标准。标准将城市森林花园住宅定义为：每户拥有面积不小于套内建筑面积40%、高度不小于两个自然层的开敞式户属空中花园为基本配置的住宅，并将“森林花园住宅”分为空中户属庭院住宅、空中共享园林住宅、空中共享园林住宅（空中停车）三类。
该标准的发布标志着第四代住宅从开发商自发的产品创新走向制度化、规范化，为各地政策跟进提供了依据。此后，第四代住宅开始在全国多个地区，尤其是南方城市加速落地。
主要城市第四代住宅政策对比| 城市 | 发布时间 | 核心政策内容 |
|---|
| 衡阳 | 2020年 | 空中花园阳台面积不计入容积率和产权面积 |
| 重庆 | 2023年 | 绿化平台投影面积≤50㎡可不计容积率 |
| 苏州 | 2024年 | 空中花园绿化面积≥60%、覆土深度≥0.6m |
| 厦门 | 2024年 | 空中花园外挑尺寸≤4.2m、面积≤本层12% |
| 福州 | 2024年 | 阳台最大允许出挑距离由1.8m增至2.4m |
各地方政府政策方向——容积率与产权面积双放松
自2021年指导性标准发布后，各地方政府陆续出台细化政策，虽细节略有不同，但核心支持方向在于对容积率及产权面积的放松。
衡阳2020年率先出台政策，支持试点住宅项目设置外挑两层且不小于5.6米、覆土深度不小于0.5米且植树的阳台，在绿化面积不小于水平投影面积60%、阳台面积不高于每户户型总面积40%的前提下，支持阳台面积不计入容积率和产权面积。
重庆2023年发布《中心城区立体绿化住宅试点工作细则》，允许绿化平台投影面积不超过50㎡可不计算容积率，但要求户型套内面积在110㎡及以上。厦门2024年明确套内空中花园外挑尺寸不大于4.2米、水平投影面积之和不超过本层总水平投影面积的12%、绿化面积不小于60%且覆土深度不低于0.6米时可不计入容积率。
福州2024年6月发布通知，住宅建筑阳台最大允许出挑距离由1.8米增加至2.4米，在半计容标准下进一步放宽了阳台设计限制。苏州2024年要求套内空中花园绿化面积不小于60%、覆土深度不低于0.6米。
政策催化背景——高库存压力与供需结构转变
第四代住宅获得政策支持的背后是多重因素的共同催化。首先，城市森林花园建筑展现出的生态、环保特质与我国近年推行的发展理念吻合。其次，商品住宅销售面积持续下跌、待售面积持续增长，在“高库存难去化”压力下，开发商需要进行产品创新迭代。
更为关键的是，我国房地产市场的供需结构已从刚需主导转向改善型需求主导，而当前库存大部分仍是刚需产品，供需错配为第四代住宅的推广提供了市场基础。政策支持第四代住宅，本质上是引导供给侧向改善型需求转型。
从落地情况看，第四代住宅项目的政策推进速度较快。福州在2022年便推出了首个第四代住宅产品建发缦云，截至2024年福州已有超过30个第四代住宅项目落地。政策的持续完善也在推动产品迭代——福州建发璞云在露台边缘新增雨棚设计解决上下对视，保利国贸天琴湖露台侧面使用磨砂玻璃解决左右对视，政策与产品形成良性互动。
政策方向展望——从“试点”走向“常态化”
目前各地方对第四代住宅的政策仍以“试点”形式推进，普遍对户型面积（如重庆要求110㎡以上、苏州要求144㎡以上）、景观资源（厦门要求临湖临海临景）、建筑高度（部分城市要求11层以上）有明确限制。
随着第四代住宅产品的市场接受度验证和成本优化，预计政策将从“试点”逐步走向“常态化”。方向包括：进一步放宽容积率计算规则、简化审批流程、完善后期维护标准等。但短期内，由于第四代住宅对老库存存在竞争优势，政策不会一次性全面放开，以避免加剧房企库存去化困难。第四代住宅的政策红利将是渐进式释放的过程。
