招银国际报告指出，市场对3月"小阳春"的确定性已有共识，但对二季度销售回落幅度存在分歧。通过系统的情景分析和概率测算，报告得出结论：二季度地产板块受到积极影响的概率高达67%-77%。新房认购指数自春节后持续攀升至91，正逐步趋近2024年10月水平；二手房带看量较2024年10月高点高出12%。前置指标、政策决心、情绪边际改善三大因素共同指向二季度板块的积极前景。
前置指标全面向好，"小阳春"确定性高
新房认购指数显示，截至3月5日指数已攀升至91，正逐步趋近2024年10月国庆黄金周后100的水平。认购数据传导到网签成交通常需要10至30天，据此可推断3月新房成交将在2月基础上进一步走高。金三银四为开发商集中推盘时段，购房者选择增多，密集推出的促销活动也将为销售提供支撑。
二手房带看数据同样表现强劲。依据贝壳某区域带看数据，截至3月2日，单日带看指数虽在冲高后有所回调，但仍处于高位，较2024年10月高点高出约12%。议价空间持续压缩，2025年1月典型城市二手房平均议价空间为18.1%，较2024年12月降低0.5个百分点，自2024年8月起连续6个月收窄。
政策端决心彰显，监管层对销售回落重视程度提升
自2024年下半年起，监管层对市场信心波动保持高度关注，每现下挫端倪均迅速运用政策工具加以调控。两会中关于政策实施的表述——"出台实施政策要能早则早、宁早勿晚，与各种不确定性抢时间，看准了就一次性给足，提高政策实效"——进一步印证了监管层主动管理市场预期的决心。
报告认为，监管层对4-5月可能出现的销售季节性回落的重视程度较高，或已提前制定相关预案。这意味着若销售下滑幅度超出预期，出台积极政策的可能性将显著提升。这将一定程度延续购房者的信心，保持正常购房需求不被过度抑制。
情绪端边际改善，融资端担忧减弱
春节以来，大中华市场受科技板块提振表现亮眼。尽管积极情绪传导至居民端、使之对经济信心或收入预期有实质性提升尚需时日，但相较于去年同期，居民信心有边际性改善，这在一定程度上能够影响部分居民的购房决策。
融资端方面，随着万科相关事件的逐步发展与妥善处理，市场对政府会采取救助举措的信心更强。购房者及资本市场对国央企债务违约的担忧均相应减少。即使在偿债高峰期，市场情绪依然可能受个别房企负面消息扰动，但扰动幅度将较此前违约消息大幅减少。
二季度板块受积极影响概率高达67%-77%
报告基于"小阳春后销售回落幅度"和"积极政策出台与否"两个关键变量做了系统的情景分析。基础假设包括：一季度销售额较去年同期持平或微增；2025年全年新房销售额增速预估为-10%；新房销售额同比降幅超过20%为销售遇冷的关键判断区间。
情景一（降幅超20%，概率1/3）：政策出台概率50%-80%，贡献积极影响概率17%-27%；情景二（降幅10%-20%，概率1/3）：政策出台概率50%，积极与消极影响均为17%；情景三（降幅好于-10%，概率1/3）：无政策概率50%-80%，但销售持续回暖将直接提振信心。三种情景加总，板块受到积极影响的概率为67%-77%，受到消极影响的概率为23%-33%。
二季度地产板块情景分析与概率测算| 情景 | 销售单月同比降幅 | 发生概率 | 政策出台概率 | 板块受积极影响概率 |
|---|
| 情景一 | 超过20% | 1/3 | 50%-80% | 17%-27% |
| 情景二 | 10%-20% | 1/3 | 50% | 17% |
| 情景三 | 好于-10% | 1/3 | 20%-50% | 33% |
| 合计 | | 67%-77% |
