2025年春节前夕，二手房市场展现出超预期的韧性。1月以来22城二手房成交面积处于近五年春节前同期的最高水平，其中二线城市表现最佳。本周15城二手房成交225万平米，周环比虽回落15%但同比仍增长8%，月度累计同比达35%。一线城市（+27%）和三四线城市（+41%）增速领先。国金证券认为，“以价换量”逻辑下存量房需求持续释放，二手房市场活跃度有望在年后小阳春中延续。
节前二手房成交——近五年同期最高水平
从2025年春节前两周（1月15日至今）的情况来看，22城二手房成交面积处于近五年春节前同一时期的最高水平，显著优于2024年、2023年同期。本周（1.18-1.24）15城二手房成交合计225万平米，周环比-15%，周同比+8%。月度累计同比+35%，年度累计同比+35%。相比新房销售快速回落至2024年水平，二手房成交韧性更足，反映“以价换量”策略下存量房市场需求的持续释放。
各能级城市分化——一线+27%，三四线+41%
分能级看，本周一线城市二手房周同比+27%（月度累计+46%），三四线城市周同比+41%（月度累计+75%），二线城市周同比-3%（月度累计+28%）。三四线城市增幅最大，体现低线城市“以价换量”效果更为显著，二手房市场活跃度持续提升。一线城市中，北京周成交32.4万平（同比+15%）、上海43.4万平（同比+40%）、深圳10.3万平（同比+21%），核心城市二手房需求韧性突出。二线城市中成都47万平（同比+8%）、苏州20.9万平（同比+48%）、厦门10万平（同比+100%），部分城市增速亮眼。
“以价换量”逻辑——二手房市场持续活跃
二手房市场的韧性源于供需两端的共同作用。供给端，二手房挂牌量持续增加，业主为加速成交主动降价，房价回调至合理区间后吸引购房者入市。需求端，购房者对现房交付的确定性偏好上升，二手房“所见即所得”的优势凸显。政策端，各地降低首付比例、放松限购等政策对二手房交易的拉动作用逐步显现。北京、上海等一线城市“认房不认贷”政策落地后，置换需求释放推动二手房成交回升。
表2：15城二手房成交明细（本周）| 城市 | 本周成交（万平） | 周同比 | 月度累计同比 |
|---|
| 北京 | 32.4 | +15% | +36% |
| 上海 | 43.4 | +40% | +47% |
| 深圳 | 10.3 | +21% | +76% |
| 成都 | 47.0 | +8% | +21% |
| 苏州 | 20.9 | +48% | +50% |
| 厦门 | 10.0 | +100% | +434% |
| 南宁 | 9.2 | +149% | +144% |
年后展望——小阳春可期，关注政策加码
二手房成交韧性为年后“小阳春”奠定了基础。随着春节后返城置业需求释放，叠加“金三银四”传统旺季，一二手房市场活跃度有望进一步提升。关注城中村改造、收储等政策方向是否进一步加码，若政策持续发力，二手房市场有望在2025年延续复苏态势。建议关注受益于二手房交易活跃度的中介平台贝壳，以及布局核心城市的改善型房企。
