中国房地产市场正加速步入存量房时代。东吴证券研究报告指出，重点16城二手房成交面积已同比回正，领先新房约6-12个月。二手房销售面积于2022年、销售额于2023年分别回正，而新房销售仍处负增区间。2025年二手房成交面积预计达6.3亿平方米，占全国住房成交总量的45.4%。二手房率先修复有望激活置换链条，带动新房市场企稳复苏。
二手房修复领先新房，市场动能转换进行时
本轮房地产周期中，二手房成交修复明显领先于新房。二手房销售面积和销售额分别于2022年、2023年回正，而新房销售面积和销售额仍然负增。这反映了在新房交付质量预期下降、存量房规模增长、多城市二手房具备明显价格优势的背景下，购房需求正加速向二手房市场转移。
2024年3月以来，重点16城累计二手住房成交面积同比跌幅持续收窄，8月已同比回正，截至10月同比增长2.9%，明显优于全国新建住房同比-17.7%的销售表现。重点城市二手房复苏领先全国，一线和核心二线城市成为本轮二手房修复的先行力量。
多个重点城市今年以来二手房成交面积已经同比回正。北京、上海、广州、深圳四个一线城市及成都、西安、武汉、大连等核心二线城市表现突出。二手房成交占比迅速提升并超过新房，中国正加速从“新房主导”向“存量房主导”的市场结构转变。
房价调整+交付预期，二手房性价比优势凸显
二手房率先修复的核心驱动因素包括：第一，价格调整更为充分。本轮周期中二手房价格调整幅度普遍大于新房，部分城市二手房价格已较高点回落20-30%，性价比优势凸显。第二，交付确定性更强。近年部分民营房企暴雷导致新房交付风险上升，二手房“所见即所得”的优势更加明显。第三，政策支持力度加大。多地放松限购政策、降低首付比例、优化税费，为二手房交易创造了更友好的政策环境。
“刚需买二手房、改善买新房”有望成为未来房地产市场的成交特征。随多地房地产规范的陆续放松以及开发商在产品设计上的迭代升级，新房在得房率、户型结构等方面更具优势。2024年上半年全国70余个项目得房率超过100%，长沙、成都、珠海等城市新盘项目实得率接近甚至超过110%。
刚需客群更看重价格和确定性，选择二手房；改善客群更看重品质和户型，选择新房。这种结构分化将促使市场形成更合理的价格梯度，有利于市场长期健康发展。
置换链条重启，带动新房市场复苏
二手房率先修复对新房市场的传导机制主要通过置换链条实现。卖旧买新的业主在出售二手房后获得资金，成为新房市场的潜在购买力。随着二手房成交回暖，挂牌量增加、成交周期缩短，置换链条逐步重启。
从带看和成交数据看，重点城市二手房带看量自2024年Q2以来持续回升，成交周期从高峰期的60-90天缩短至30-45天。置换链条的畅通有助于释放被压抑的改善型需求，特别是“以小换大”、“以旧换新”的需求。
政策端同步发力。2024年11月住建部将城中村改造政策支持范围从35个超大特大城市扩大到近300个地级及以上城市，财政部优化房地产税收制度——购买140㎡及以下住房契税税率统一为1%，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市满2年出售免征增值税。这些政策将进一步降低置换成本，加速置换链条运转。
存量房时代到来，产业链投资逻辑重塑
根据东吴证券地产组预测，2025年新房/二手房成交面积分别为7.6亿平方米和6.3亿平方米，二手房占比从2023年约38%提升至45.4%。存量房时代的加速到来正在重塑地产产业链的投资逻辑。
传统的“前端设计→新开工→施工→竣工”投资链条逐步弱化，而“二手房交易→家装→局部翻新→家居消费”链条正在崛起。二手房交易回暖将率先带动家装、防水、涂料、管材等后端装修需求，再传导至建筑设计等前端环节。
从具体标的看，装饰装修龙头金螳螂近年来严控应收风险、优化业务结构，地产风险充分计提后迎来估值修复窗口。罗普斯金在稳固建筑铝型材主业的同时，积极拓展光伏铝合金边框业务（2024H1同比+35.1%），打造新增长点。苏州规划深耕苏州三十余载，深度参与古城保护与城市更新，在此轮政策刺激和收储推广中有望率先受益。
二手房市场核心指标变化| 指标 | 数据 | 趋势 |
|---|
| 重点16城二手房成交同比 | +2.9%（2024年1-10月） | 已回正 |
| 全国新建住房同比 | -17.7%（2024年1-10月） | 仍负增 |
| 二手房销售面积回正时间 | 2022年 | 领先新房 |
| 二手房销售额回正时间 | 2023年 | 领先新房 |
| 2025年二手房成交占比（预测） | 45.4% | 持续提升 |
