房产税是健全地方税体系、拓展地方自主财力的重要方向。长城证券报告显示，2023年房产税收入3994亿元，同比增长18%，占全国税收收入2.2%，增速明显优于其他房地产相关税收。上海、重庆自2011年起已开展个人住房房产税试点，为全国推广积累经验。然而，在国内外经济环境复杂、市场信心修复关键时期，房产税进一步扩大试点范围可能时机未到。未来改革方向包括适时扩大试点范围、优化市值评估周期，并与房地产开发过程中众多税费整合相配合。不动产统一登记已全面实现，为未来财产税征收奠定制度基础。
房产税3994亿增18%，土地财政难以为继
2023年房产税收入3994亿元，占全国税收收入2.2%，占GDP比重0.3%，较2011年的1.2%和0.2%有所提升。2024年前11月，房产税收入4254亿元，同比增长18%，增速明显优于契税、土地增值税等其他房地产相关税收，体现出依靠房地产存量获取财政收入的途径更具可持续性。
与此同时，土地出让收入大幅下滑——从2021年历史峰值8.7万亿元降至2024年前11月的3.3万亿元，土地财政模式难以为继。地方财政亟需寻找稳定、可持续的税源。房产税作为存量房保有环节税收，不受土地出让周期和房地产市场交易波动影响，是地方财政“第二本账”的重要补充。2024年前11月房地产相关税收中，土地增值税占比约30%、契税约25%、房产税约17%，保有环节征税比例仍有较大提升空间。
表2：房产税关键数据与改革方向| 指标 | 数据 |
|---|
| 2023年房产税收入 | 3994亿元 |
| 2024年前11月房产税收入 | 4254亿元（同比+18%） |
| 房产税占税收比重（2023） | 2.2% |
| 房产税占GDP比重（2023） | 0.3% |
| 土地出让收入峰值（2021） | 8.7万亿元 |
| 2024年前11月土地出让收入 | 3.3万亿元 |
上海重庆试点经验：人均60平/户均180平免税
2011年，上海、重庆率先开展个人住房房产税改革试点。上海方案：本市居民家庭第二套及以上新购住房，人均免税面积60平方米，税率0.4%-0.6%（单价低于上年度均价2倍按0.4%）。重庆方案：独栋商品住宅和高档住房，户均免税面积180平方米，税率0.5%，并对“三无人员”第二套以上普通住房征税。
两地试点经验表明，房产税对调节住房消费、抑制投机性购房具有一定作用，但对地方财政收入的贡献相对有限。2024年1月，重庆进一步优化政策——提高应缴税额折扣幅度、简并降低税率、提高免税面积，将房产税更多倾向多套房和豪宅，突出税收公平原则。上海、重庆的差异化方案为全国推广提供了可参考的制度模板。
扩大试点时机未到，但不动产统一登记奠定基础
考虑到当前国内外经济环境较为复杂，市场信心修复仍处在关键时期，为防止过度解读税制改革带来的影响，房产税进一步扩大试点范围可能时机未到。政策层面，2021年“十四五”规划提出“推进房地产税立法，健全地方税体系”，2023年以来房地产市场供求关系发生重大变化，多项支持政策不断出台，契税、增值税、土地增值税等不断下调或减免。
未来房产税改革方向：一是适时推进个人住房房产税扩大试点范围，逐步将上海、重庆经验推广至全国；二是优化房产税市值评估周期，探索在房地产保有阶段按房地产评估市值定期征税，而非按交易价格一次性确定税基，提高房产税与房价之间的动态调节。房产税改革需与房地产开发过程中众多税费整合及土地二级市场规范相配合，避免地价高涨，将改革负面影响降至最小。
房产税及遗产税、赠与税等直接税的征收，均依托更完善的财产登记和申报制度。当前我国已全面实现不动产统一登记，未来随着税务与银行、外汇、海关等部门信息共享和信息核查，税务体系下的财产管理将具备更好的基础，为房产税扩大试点和财产税体系建设提供制度保障。
房产税对地方财政的长期意义
房产税对地方财政收入的贡献短期内可能并不突出，但其长期意义在于为地方政府提供稳定、可持续的税源。与土地出让收入的一次性特征不同，房产税按年征收，收入稳定性强，且随着存量房规模扩大和评估价值提升，税基将持续增长。2024年前11月房产税同比+18%的增速已证明其在房地产下行周期中的逆势增长能力。从美国、日本等国家经验看，房产税是地方财政的重要支柱，占地方税收收入比重通常在30%以上。我国房产税占地方税收收入比重仍有巨大提升空间，是健全地方税体系的关键突破口。
