本周地产板块表现落后大盘。国盛证券研报显示，申万房地产指数累计变动-1.6%，落后沪深300指数2.58个百分点，在31个申万一级行业排名第29名。重点48家A/H房企中仅9支上涨，绿城中国（+5.0%）、滨江集团（+3.0%）涨幅居前，国央企及品质民企相对抗跌。2025年政策仍是核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要。
板块周跌1.6%，国央企及品质民企相对抗跌
本周申万房地产指数-1.6%，落后沪深300指数2.58个百分点，在31个申万一级行业排名第29名。板块上涨个股共37支，较上周减少46支，下跌股数75支。A股涨幅前五：首开股份（+15.3%）、绵石投资（+13.5%）、中洲控股（+12.1%）、广宇集团（+12.0%）、中润资源（+10.8%）。
重点48家A/H房企中上涨9支，绿城中国（+5.0%）、滨江集团（+3.0%）、新城控股（+1.9%）、建发国际集团（+1.8%）、越秀地产（+1.2%）涨幅前五。跌幅前五为建业地产（-20.6%）、时代中国控股（-16.1%）、中梁控股（-12.6%）、绿景中国地产（-11.8%）、融信中国（-9.2%）。国央企和品质民企表现明显优于高杠杆民企，行业竞争格局改善逻辑依旧适用。
本周重点房企涨跌幅排名| 涨幅前五 | 涨幅 | 跌幅前五 | 跌幅 |
|---|
| 绿城中国 | +5.0% | 建业地产 | -20.6% |
| 滨江集团 | +3.0% | 时代中国控股 | -16.1% |
| 新城控股 | +1.9% | 中梁控股 | -12.6% |
| 建发国际集团 | +1.8% | 绿景中国地产 | -11.8% |
| 越秀地产 | +1.2% | 融信中国 | -9.2% |
政策受基本面倒逼进入深水区，核心城市策略继续有效
国盛证券认为，本轮最终政策力度将超过2008、2014年，而现在尚在途中。地产作为早期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企。
“只看好一线+2/3二线+极少量城市”策略依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好。2025年1月数据显示，21城连续两个月新房价格环比上涨或持平，北京、上海、深圳、成都连续4个月二手房价格环比为正，均集中在一线和核心二线城市。2025年仍是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta。
配置方向：基本面alpha+城投化债+物业跟涨+转型概念+中介
国盛证券建议配置方向：
（1）基本面alpha公司：A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产。这些企业拿地积极、销售表现优于行业、财务稳健。
（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等。收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，是观察落地最重要的方向，一二线仍然更受益。
（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。
（4）转型概念系：张江高科、中华企业等。
（5）中介：贝壳。二手房成交持续放量，贝壳作为交易平台直接受益于成交量提升。
