2025年房地产板块的投资主线仍以政策为核心驱动力量。国盛证券报告认为，政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度有望超过2008、2014年。45号文专项债土地储备细则落地、住建部“继续扩大城中村改造规模”、地方“三低一广”金融产品等政策组合拳持续发力。板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要。本文梳理房地产板块的五大配置方向与核心标的。
政策仍是核心驱动力：力度超预期，尚在途中
2025年房地产政策进入深水区。自2024年“924”政策转向以来，房地产支持政策持续加码——从取消限购、降首付、降利率到专项债收储、城中村改造货币化安置，政策工具箱不断丰富。住建部部长倪虹在两会记者会上明确表态：巩固政策“组合拳”效果、继续打好“保交房”攻坚战、加大“白名单”贷款投放力度；加力实施城中村和危旧房改造，在去年新增100万套基础上继续扩大改造规模；推进收购存量商品房，支持地方在收购主体、价格和用途方面充分行使自主权。45号文的落地进一步打通了专项债用于土地储备的执行路径。我们认为本轮最终政策力度有望超过2008年和2014年两轮宽松周期，而现在尚在途中。地产作为早期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。
配置方向一：基本面alpha公司——招蛇、保利、绿城、滨江等
基本面alpha公司是板块配置的核心底仓。行业竞争格局改善逻辑依旧适用——拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。A股关注：滨江集团（杭州区域龙头，产品力突出）、招商蛇口（央企背景，一二线土储优质）、保利发展（央企龙头，财务稳健）、华发股份（珠海国资，大湾区布局）、建发股份（厦门国企，供应链+地产双轮驱动）。H股关注：绿城中国（产品力标杆，一二线布局）、建发国际集团、华润置地（商业地产+住宅双引擎）、中国海外发展（中海地产，财务最稳健的央企）、越秀地产（广州国企，TOD模式独特）。这些公司在核心城市的土储占比高、融资成本低、产品去化能力强，在行业回暖时业绩弹性更大。
配置方向二：化债去库存城投+物业+中介
除基本面alpha外，三类标的亦值得关注。受益于化债和去库存的地方城投类企业方面，45号文收储政策落地后，地方城投平台作为土地收储和一级开发的重要主体将直接受益，关注城投控股、北京城建等。物业板块方面，物业属于跟涨品种，新房销售回暖将带动物业费收缴率和增值服务收入改善，关注华润万象生活（商管龙头）、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余。中介方面，二手房成交量持续高增（14城累计同比+42.1%）直接利好房产中介平台，关注贝壳（BEKE.N）。此外，转型概念系如张江高科（产业地产+创投）、中华企业等也值得关注。
节奏判断与仓位策略：2025年政策仍为主线
2025年房地产板块的投资节奏判断：政策仍是核心主导力量，板块主做政策beta。当前板块仍处于政策驱动阶段，基本面的改善（销售复苏、房价企稳）需要政策持续托底。节奏上，年初至两会期间政策预期是主要驱动因素；两会后政策细则落地（如45号文）将推动结构性行情；下半年关注收储和城中村改造的实物工作量兑现情况。仓位控制方面，板块波动较大，建议在政策催化窗口期适度超配、在政策真空期控制仓位。我们维持行业“增持”评级。从大方向看，地产作为早期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标；从基本面看，一二线城市率先回暖、行业竞争格局改善、供给侧政策持续发力，2025年仍是地产板块政策博弈和价值修复的重要窗口。
房地产板块五大配置方向与核心标的| 配置方向 | 核心逻辑 | A股核心标的 | H股核心标的 |
|---|
| 基本面alpha公司 | 拿地/销售领先，品质房企受益 | 滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 | 绿城中国、建发国际、华润置地、中国海外发展、越秀地产 |
| 化债去库存城投 | 收储政策直接受益方 | 城投控股、北京城建 | — |
| 物业 | 跟涨品种，新房回暖带动 | 招商积余 | 华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务 |
| 转型概念 | 产业地产+创投 | 张江高科、中华企业 | — |
| 中介 | 二手房成交量高增 | — | 贝壳（美股） |
