全国二手房挂牌价较2021年高点下跌21.13%——这是经营贷风险的核心变量。国联证券银行经营贷风险解析报告指出，2021年房价高点投放的经营贷在2024年集中到期，上市银行经营贷不良率已升至1.53%。但银行商品房抵质押率一般为70%，当前房价跌幅尚未完全突破抵质押率安全边际。情景测算显示，若2024年到期的经营贷违约10%，将拉低上市银行归母净利润增速3.54个百分点、不良率提升4bp，风险整体可控。房地产止跌回稳是经营贷风险改善的关键前提。
房价下跌是经营贷风险的核心驱动
经营贷多以住宅作为抵押物，房价走势直接影响抵押物价值和贷款安全边际。全国二手房出售挂牌价指数在2021年下半年达到高点后持续下行，当前较高点已下跌21.13%。分城市看，一线城市房价韧性较强（跌幅15.55%），二三线城市跌幅更大，三线城市跌幅超24%。区域分化意味着不同地区银行面临的抵押物风险存在显著差异。
从银行实操角度看，商品房抵质押率一般为70%。这意味着只有当房价跌幅超过30%时，抵押物价值才会跌破贷款余额。当前全国均价跌幅21.13%尚未触及该阈值。然而，部分城市和楼盘的实际跌幅可能已接近或超过30%，对于这部分贷款到期续贷需要借款人补充抵押物或偿还部分本金，若借款人资金紧张则可能形成不良。
2024年是经营贷风险暴露高峰年
2021年房价处于高点，当年发放的经营贷抵押物价值最高，风险也最大。银行经营贷期限通常为3年，因此2021年发放的高风险经营贷将在2024年集中到期。2021年我国经营贷净增加2.60万亿元，若假定2018年净增的1.11万亿元均于2021年到期，则当年新投放规模达3.71万亿元。
上市银行经营贷占全行业比重约50%，对应2024年到期的高风险经营贷约1.86万亿元。2024年预计为上市银行经营贷资产质量承压最明显的一年。当前经营贷不良率已从2022年的1.28%升至1.53%（+15bp），后续走势将取决于到期贷款的违约情况和处置回收率。
情景测算：10%违约率拉低净利润增速3.5pct
表：经营贷违约对上市银行资产质量与利润影响| 违约率 | 经营贷不良率 | 整体不良率变化 | 归母净利润增速影响 |
|---|
| 10% | 1.79% | +4bp | -3.54pct |
| 30% | 2.96% | +13bp | -10.63pct |
| 50% | 4.14% | +21bp | -17.71pct |
| 70% | 5.32% | +30bp | -24.79pct |
假设2024年到期的1.86万亿元经营贷中部分违约，处置回收率60%。若违约率为10%，上市银行经营贷不良率将从2024H1的1.53%升至1.79%（+25bp），整体不良率提升4bp，拉低归母净利润增速3.54个百分点。若违约率升至50%，则不良率升至4.14%，整体不良率提升21bp，拉低利润增速17.71个百分点。
2024年中央经济工作会议强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，地产一揽子政策持续落地生效。房价企稳后能够避免出现大规模跌破抵质押率的情况，银行经营贷对应风险也将得到有效控制。从当前数据看，房价跌幅尚未突破抵质押率安全边际，经营贷风险整体可控，对银行基本面冲击有限。
