财信证券报告提出房地产投资策略框架。2024年9月中央政治局会议首次提出"促进房地产市场止跌回稳"，政策基调长期宽松，政策底已确立。但当前销售、投资、房价等关键指标仍处低位，市场底有待确认——2024年商品房销售面积9.74亿平（2009年水平），投资-10.6%、开工-23%。房地产业占GDP 6.27%（含相关行业17.13%），2025年外需不确定性上升背景下，稳地产重要性凸显。建议关注三条主线：核心城市布局广泛的龙头房企、房企并购重组机会、高能级城市成交改善的持续性。
政策底确立：9月政治局定调"止跌回稳"，政策力度历史最大
9月中央政治局会议首次提出"促进房地产市场止跌回稳"，是2014年以来政策基调最积极的一次定调。央行、财政部、住建部等多部门密集出台一揽子政策，需求端（降息/降首付/取消限购/税收优惠/货币化安置）和供给端（白名单扩围/专项债收储/严控土地）同时发力，政策力度达历史最大。中央经济工作会议明确实施更积极的财政政策和适度宽松的货币政策，后续仍有降息空间（房贷利率有望降至3%以下）。一线城市限购政策有望进一步调整，财政补贴和税收政策也有优化空间。政策底已清晰确立，且将长期维持宽松。
市场底待确认：销售/投资/房价多指标仍处低位
第四季度楼市出现边际回暖，但市场底仍有待确认。2024年商品房销售面积9.74亿平方米（2009年水平），同比-12.9%；开发投资-10.6%（降幅较2023年扩大1pct）；房屋新开工-23%（降幅扩大2.6pct）。12月二手房挂牌价同比-10.09%，房价仍承压。137个典型城市仅39城去化周期在2年以内，去库存压力仍大。房地产业占GDP 6.27%（含相关行业17.13%），宏观经济仍受地产拖累。2025年外需不确定性上升（全球制造业PMI连续9个月低于荣枯线，特朗普就任后贸易冲突存升温可能），扩大内需重要性凸显，房地产市场将成为稳增长重点抓手。
投资主线一：核心城市布局广泛的龙头房企
新政对高能级城市的提振效果相对突出，北京/深圳二手房成交创2016年以来新高。建议持续跟踪成交量和房价变化，若市场修复信号进一步明确，可优先关注在核心城市布局较广且业绩稳健的龙头房企。核心城市（一线+强二线）具备人口净流入、就业机会多、收入水平高等基本面支撑，需求韧性更强，政策放松后修复弹性更大。当前百强房企累计业绩同比-28.1%，头部房企普遍承压，但优质房企抗风险能力更强，有望率先受益于政策效果释放。
投资主线二：房企并购重组机会
随着房地产市场进入存量时代，马太效应趋于明显。2024年百强房企累计业绩同比-28.1%，规模较小、开发能力较弱的房企面临较大经营压力。后续政策有望重点支持和引导房企并购重组，整合优质房企资源、提高房地产项目质量。建议关注两类机会：一是有能力整合行业资源的龙头房企（并购估值处于低位，整合后市场份额提升）；二是存在被并购预期的中小房企（资产价值重估）。当前国家积极推进企业并购重组，房企并购重组或成政策重点支持方向。
风险提示与关注变量
需求修复不及预期风险（居民就业/收入预期持续偏弱）；房价持续下行风险（"以价换量"延续，新房价格承压）；房企债务风险蔓延（百强房企业绩承压，信用事件可能影响市场信心）。建议重点关注以下变量：2025年Q1政策效应传导情况、核心城市成交量和房价走势、限购政策调整节奏、收储政策实施细则优化、货币化安置实际落地规模。若以上变量出现积极变化，市场底确立信号将更加清晰。
房地产投资策略框架| 阶段 | 核心特征 | 投资主线 | 关注指标 |
|---|
| 政策底（已确立） | 9月政治局定调"止跌回稳"，政策力度历史最大 | 等待市场底确认 | 政策落地节奏 |
| 市场底（待确认） | 销售/投资/房价仍处低位，去化压力大 | 核心城市龙头房企 | 成交量/房价走势 |
| 修复期 | 市场信号明确改善 | 布局龙头+并购重组 | 基本面拐点 |
