房地产销售仍在探底，但政策底部已现。中泰证券2025年度策略报告显示，2024年1-11月商品房销售面积同比-14.3%、销售金额同比-19.2%，年末在“止跌回稳”政策推动下降幅有所收窄。百强房企1-11月累计销售金额37123亿元（同比-32.9%）。展望2025年，中泰证券预测销售面积-5%、销售金额-6%，行业筑底修复并非一蹴而就。
1-11月销售面积-14.3%/金额-19.2%：年末降幅收窄
2024年1-11月商品房销售面积同比-14.3%（较1-10月+1.5pct），销售金额同比-19.2%（较1-10月+1.7pct）。当前行业销售增速仍处下滑阶段，但在“止跌回稳”及“稳楼市”政策基调下，行业基本面开始企稳，年末整体市场热度开始回升。分区域看，东部/中部/西部/东北地区销售规模分别同比-13.7%/-14.5%/-15.7%/-11.5%，东北区域表现最强。1-11月商品房累计销售均价9884.7元/平方米。
百强房企1-11月-32.9%：TOP30分化加剧
根据克而瑞数据，1-11月百强房企累计销售金额37123亿元（同比-32.9%），11月单月TOP100销售同比-9.8%（下滑幅度有所收窄）。TOP30中，保利发展累计3080亿（-22%）、中海地产2704亿（-5.8%）、华润置地2291亿（-19.9%）、万科2226亿（-31%）、招商蛇口1891亿（-30%）、绿城中国1486亿（-11.9%）、建发房产1164亿（-29%）。央企及混合所有制房企表现优于民企，行业分化持续加剧。
2025年销售预测：面积-5%/金额-6%
中泰证券预测2025年商品房销售面积同比-5%、销售金额同比-6%。核心逻辑：第一，2024年房企拿地意愿仍低，2025年有效供应受限；第二，各地打折项目持续增多，对整体销售均价造成冲击，房企持续打折售房背景下均价小幅下滑；第三，需求端购买力和信心较弱，筑底修复需要时间。但政策端持续发力有望推动销售逐步回稳。
当前行业库存与去化压力
2024年11月末商品房待售面积仍处高位，去化周期拉长。行业库存压力主要体现在三四线城市，一二线城市核心区域库存相对健康。新房销售若想实现正增长，核心在于推动库存去化率提升。2025年收储存量房政策的推进力度将是影响去化速度的关键变量。
表：2024年1-11月TOP10房企销售表现| 排名 | 房企 | 累计销售金额（亿元） | 同比 |
|---|
| 1 | 保利发展 | 3080 | -22.0% |
| 2 | 中海地产 | 2704 | -5.8% |
| 3 | 华润置地 | 2291 | -19.9% |
| 4 | 万科地产 | 2226 | -31.0% |
| 5 | 招商蛇口 | 1891 | -30.0% |
| 6 | 绿城中国 | 1486 | -11.9% |
| 7 | 建发房产 | 1164 | -29.0% |
| 8 | 滨江集团 | 1020 | -28.8% |
| 9 | 越秀地产 | 1010 | -23.0% |
| 10 | 华发股份 | 894 | -26.2% |
