广发证券房地产行业2024年中报总结报告显示，房企开竣工规模持续收缩。12家重点房企24年上半年新开工面积同比下降36%，较23年上半年降幅扩大2.4pct；重点房企开工计划完成率仅37%，较23年45%降低8pct。15家重点房企竣工面积同比下滑26%，竣工目标完成率38%。受制于持续下行的土地市场和销售低迷，新开工缩量仍未结束，25年起竣工端压力将显著加大。本文基于广发证券报告，系统分析房地产新开工竣工的趋势与压力。
新开工——缩量延续，降幅扩大
12家重点房企24年上半年新开工面积低基数下同比下降36%，较23年上半年降幅扩大2.4pct。19年以来房企新开工规模持续缩量，22年新开工规模腰斩，在销售低景气、土地投资低迷传导下，23-24年新开工仍低位下行。24年上半年全国商品房新开工面积降幅23.7%，重点房企落后于全国12.5pct，主流上市房企投资更为谨慎。
具体房企中，仅绿地（+172%，低基数）、保利（+8%）、招蛇（+1%）同比正增长，万科（-66%）、金地（-67%）、新城（-69%）、金科（-79%）降幅超60%。以24年年初开工计划及23年78%计划完成率推算，24年全年重点房企新开工降幅将达31%。
开工计划完成率——上半年仅37%
重点房企24年上半年开工进度完成率37%，较23年上半年45%降低8pct。仅新湖中宝一家完成率超50%。金地24年上半年年初开工计划完成率仅32%，于中期报告中调降新开工计划至95万方（较年初183万方下调48%），调降后全年开工降幅将达70%。
24年前8个月低迷销售持续削弱房企开工意愿，全年房企开工情况或低于年初计划。土地市场持续下行决定新开工缩量仍未结束，房企在现金流压力下优先保障竣工交付而非新项目开工。
竣工——短期相对稳定，25年起压力加大
15家重点房企24年上半年竣工面积同比下滑26%，略低于统计局商品房竣工22%的降幅。23年上半年超预期“小阳春”提供充裕现金流支撑竣工正增长，在24年销售大幅下滑情况下，现金流紧张房企竣工有一定阻碍。
24年上半年重点房企竣工目标完成率38%，较23年回升3pct。首开、新城超50%完成率推动回升。21-23年全年竣工计划完成率分别为94%、86%、95%，假设24年竣工计划完成率与23年持平（95%），则样本房企24年竣工规模降幅将达23%。由于竣工滞后销售2-3年，25年开始竣工将对应22年后持续缩量销售，叠加销售低迷带来的现金流压力，竣工端下滑压力将显著加大。
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重点房企新开工与竣工数据| 指标 | 2024H1 | 同比变化 |
|---|
| 12家房企新开工面积 | — | -36% |
| 重点房企开工计划完成率 | 37% | -8pct |
| 15家房企竣工面积 | — | -26% |
| 重点房企竣工计划完成率 | 38% | +3pct |
| 全国商品房新开工增速 | — | -23.7% |
| 全国商品房竣工增速 | — | -22% |
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