国盛证券发布的房地产行业周报指出，2024年12月新房房价环比转正的城市进一步增多，但二手房房价环比为正的城市仍局限在核心城市。经过2024年9月政策节点后，部分核心城市房地产价格进入到阶段平台期，而在更广泛的70城范围看，2024年末依然处于下跌趋势。2025年稳地产任重道远，仍需政策持续推进与加码。供给侧收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，是观察落地最重要的方向，一二线仍然更受益。
9月政策组合拳：核心城市效果显现，广泛城市仍承压
2024年9月，中央层面出台新一轮房地产政策组合拳，包括降首付比例、降房贷利率、放松限购限售等。政策效果在核心城市有所显现：一线城市新房环比由负转正（+0.2%），二手房连续三月环比正增长（+0.3%），新房环比上涨城市增至23城。
但在更广泛的70城范围看，2024年末房价依然处于下跌趋势——70城新房环比-0.1%（虽收窄但仍为负），二手房环比-0.3%（持平），60城二手房环比下跌。核心城市与广泛城市的分化格局仍在持续，政策效果的传导需更长时间。
表1：9月政策组合拳前后房价数据对比| 指标 | 政策前（2024年8月） | 政策后（2024年12月） | 变化 |
|---|
| 70城新房环比 | -0.7% | -0.1% | 收窄0.6pct |
| 70城二手房环比 | -0.9% | -0.3% | 收窄0.6pct |
| 一线新房环比 | -0.3% | +0.2% | 由负转正 |
| 一线二手房环比 | -0.3% | +0.3% | 连续三月正增长 |
| 新房环比上涨城市 | 2城 | 23城 | +21城 |
2025年政策方向：收储+闲置土地处置是关键
2025年稳地产政策的核心观察点在于供给侧。收储（收购存量商品房用作保障性住房）和妥善处置闲置土地是两大政策工具。收储有助于消化新房库存、缩短去化周期，直接利好房价企稳；闲置土地处置则从供给端优化土地市场，减少无效供给，提升土地资源利用效率。
国开行2024年新增城中村改造专项借款3817亿元，支持北京、广州、济南、郑州、温州、南通、赣州等城市723个城中村改造项目。城中村改造既是民生工程，也是房地产去库存的重要抓手。2025年城中村改造专项借款力度有望进一步加大。
一二线更受益，城市分化格局延续
在政策落地和需求释放方面，一二线城市仍将更为受益。一二线城市具备更强的经济基本面、人口流入和购房需求支撑，政策宽松后的效果更为明显（深圳新房累计同比+176.3%、二手房翻倍已印证）。三四线城市受人口流出、库存高企等因素制约，政策效果的持续性仍需观察。
建议关注“一线+2/3二线+极少量城市”的组合。这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好。基本面alpha公司（招保万金、滨江、华发、建发等）和受益于化债和去库存的地方城投类企业（城投控股、北京城建等）值得重点关注。
2025年投资策略：政策beta为主，节奏和仓位控制更重要
2025年房地产板块仍将以政策为核心主导力量。板块主做政策beta，节奏和仓位控制比选股更重要。政策出台时点、力度和市场预期的差异将主导板块阶段性行情。
配置方向可关注：（1）基本面alpha公司：A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展。（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建。（3）物业跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务。（4）转型概念系：张江高科、中华企业。（5）中介：贝壳。
