德邦证券2024年12月发布的宏观专题报告指出，房地产市场的止跌回稳是走出当前“低价”环境的核心变量。报告数据显示，北京、上海、广州和深圳二手住宅价格指数已跌至2016-2018年同期水平，二三线城市价格和成交量已接近触底。11月高频数据显示楼市成交边际回暖，北京、深圳、上海、杭州等地二手房成交量均创年内新高，其中深圳11月二手房成交量创下近46个月新高。报告认为，926政策定调地产止跌回稳后，政策效果仍待逐步兑现，房地产市场止跌回稳进而带动核心CPI回升，是提振信心、稳定预期的关键。
房地产市场的“量价分化”格局
地产市场当前呈现“量边际回暖、价仍未止跌”的分化格局。德邦证券报告数据显示，11月高频数据显示楼市成交边际回暖，“金十”过后再现“金十一”。北京、深圳、上海、杭州等地11月二手房成交量均创年内新高，其中深圳11月二手房成交量创下近46个月新高。部分热点地区12月成交出现“开门红”，北京市住建委官网数据显示，12月1日北京新房网签206套。
价格方面，一线城市仍在下行。德邦证券报告数据显示，北京、上海、广州和深圳二手住宅价格指数已跌至2016-2018年同期水平。从更宏观的视角看，二三线城市的价格和成交量已接近触底，而一线城市的价格仍在下行。网签成交量与价格变动之间的时滞也表明地产量价反弹仍需时间，市场共识的建立仍需观察。
房地产市场的负向正反馈循环仍在延续。德邦证券报告指出，地产当前存在“需求-价格-库存”的负向正反馈循环。最近一期地产周期中，负向正反馈循环的反馈周期更长，从第一轮的14个月拉长至25个月。用工景气指数延迟反映，投资景气指数提前反应，表明市场预期正在发生变化。关注政策落地效果，走出负向正反馈主要依赖去库存、限制性政策放松以及量价正反馈等多方面政策效果的兑现。
926政策转向的深远意义
926政策基调转向具有里程碑意义。德邦证券报告指出，十八大以来于9月召开经济相关政治局会议尚属首次，既指向当前预期偏弱的社会和经济现实，也指向决策层对经济问题的高度重视。9月政治局会议强调直面困难、干字当头，而非此前的保持战略定力和“固本培元”，政策转向已经出现。
政策定调地产止跌回稳，直面价格较低的困难。德邦证券报告分析，2024年9月政治局会议首次明确提出“促进房地产市场止跌回稳”，12月中央经济工作会要求稳楼市，部署了去库存、控供给、稳需求的多项举措。针对当前宏观经济面临的“低价”环境，政策将动态校准、逐步发力，2024年Q4以来一系列政策逐步加码。
政策效果仍待逐步兑现。德邦证券报告认为，在“强预期”和“弱现实”的背景下，走出“低价”环境的关键在于带动核心CPI回升，政策基调已经转向，增量政策还在部署，政策效果仍待逐步兑现。促进房地产市场的止跌回稳进而带动核心CPI回升，是提振信心、稳定预期的关键，也是观测“弱现实”企稳回升的核心变量。
房地产止跌回稳对通胀与消费的传导
房地产止跌回稳将通过多重渠道影响物价和消费。德邦证券报告指出，房价下跌通过负财富效应抑制消费：我国居民家庭实物资产中75%以上是房地产，房价持续下跌导致居民资产负债表恶化，进而抑制后周期消费。房价止跌回稳将修复居民资产负债表，释放消费潜力，对核心CPI形成支撑。
房价→房租→核心CPI的传导路径清晰。德邦证券报告数据显示，周期性服务是核心CPI下行的主要拖累项，周期性服务中租赁房房租是影响核心CPI最核心的因素。房价变动领先于房租变动，而房租是CPI居住类的重要组成部分。房价止跌回稳是房租企稳的前提，进而带动周期性服务价格回升，推动核心CPI改善。
房地产止跌回稳将打破负向正反馈循环。德邦证券报告分析，去库存关键在于改善供需格局，实现价格环比驻底，价格筑底有助于观望性需求释放。限制性政策放松以及以租代售、租售同权等有助于购房人群的增多。需求改善的关键是量价实现正反馈，关注短期成交量放量后的价格走势。一旦负向正反馈循环被打破，将形成“房价企稳→居民资产负债表修复→消费回升→核心CPI改善”的正向传导，推动经济走出“低价”环境。
