2024年9月政治局会议首提“止跌回稳”后，中国房地产市场迎来了关键的政策拐点。东吴证券研究报告指出，11月商品房销售面积和销售额同比实现年内首次双双转正，二手房修复领先于新房成为市场主要动能。3000亿收储政策和城中村改造扩围至近300个城市等组合拳持续落地，房地产周期拐点信号日益明确，地产链标的迎来布局窗口。
政策定调历史性转变，“止跌回稳”释放积极信号
2024年以来房地产政策定调较本轮周期前期发生明显转变。4月政治局会议提出“消化存量房产、优化增量房产”，5月央行设立3000亿保障性住房再贷款、降低首付比例、取消房贷利率下限。9月政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，传达了政府坚定维稳的决心。10月财政部允许专项债用于土地储备和收购存量商品房，住建部等5部委提出“四个取消、四个降低、两个增加”。
11月政策持续加码：住建部将城中村改造政策支持范围从35个超大特大城市扩大到近300个地级及以上城市；财政部、税务总局优化房地产税收制度，140㎡及以下住房契税税率统一为1%，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市满2年出售免征增值税。
这一系列政策组合拳覆盖了需求端（限购放松、降首付、降利率）、供给端（收储、城中村改造）和财税端（减税降费），力度和广度均超过此前任何一轮调控放松周期。政策导向从“防风险”转向“促稳定”，为市场信心修复提供了制度保障。
销售数据持续修复，11月实现“双转正”
2024年1-11月全国商品房销售面积86118万平方米同比-14.3%，销售额85125亿元同比-19.2%。虽然累计数据仍处负增区间，但单月表现持续改善。5月新政后6月单月销售额创年内新高，7-8月受政策效果淡化和季节性因素回调，9月政治局会议后10月同比跌幅大幅收窄接近转正。
11月单月商品房销售面积和销售额同比转正，分别为+3.2%和+1.0%，为2023年以来首次单月双指标同步正增长。这一信号具有重要的周期指示意义——从“跌幅收窄”到“正式转正”，反映市场预期正在发生实质性变化。
从历史维度看，2024年1-2月销售面积约1.14亿平方米为2014年以来同期最低，3月小阳春季节性回升但同比仍下滑，9-10月传统“金九银十”在政策加持下销售显著回暖，11月延续向好态势。预计2025年在低基数效应和政策持续发力下，销售数据有望进一步改善。
二手房修复领先新房，存量房时代加速到来
本轮复苏中二手房成交修复明显领先于新房。二手房销售面积和销售额分别于2022年、2023年回正，而新房销售面积和销售额仍然负增。自2024年3月以来，重点16城累计二手住房成交面积同比跌幅逐渐收窄，8月已经同比回正，截至10月同比增长2.9%，明显优于全国新建住房同比-17.7%的销售表现。
一线城市和核心二线城市成为二手房复苏的先行力量。北京、上海、广州、深圳及成都、西安、武汉、大连等城市今年以来二手房成交面积已同比回正，二手房成交占比迅速提升并超过新房。在新房交付质量预期下降、存量房规模增长、多城市二手房具备明显价格优势的背景下，二手房正逐步成为市场主要动能。
“刚需买二手房、改善买新房”有望成为未来房地产市场的成交特征。2024年上半年全国70余个项目得房率超过100%，长沙、成都、珠海等城市新盘项目实得率接近甚至超过110%，开发商在产品品质上的迭代升级使新房更能够满足改善客群需求。二手房率先修复有望带动置换链条运转，促进行业走出周期底部。
2025年展望：中性预期下新房7.6亿平方米、二手房6.3亿平方米
根据东吴证券地产组预测，2025年全国商品房销售面积乐观、中性、悲观预期下增速分别为-3.7%、-6.7%、-10.4%，对应绝对值9.3亿、9.1亿、8.7亿平方米。中性预测下，2025年新房/二手房成交面积分别为7.6亿平方米、6.3亿平方米，对应全国住房成交面积总量13.9亿平方米，新房和二手房占比分别为54.6%和45.4%。
二手房占比从2023年约38%提升至2025年预计45.4%，存量房交易占比持续提升，中国正加速迈向存量房时代。二手房交易回暖将率先带动家装和局部翻新需求，进而传导至前端设计、中端土建与施工、后端竣工与装修全产业链。
房地产周期的拐点不仅体现在销售数据的转正，更体现在政策框架的完善和市场信心的修复。收储政策的落地、城中村改造的扩围、财税政策的优化，正在构建一个更加可持续的房地产发展新模式。建议关注产业链上具备竞争优势的设计、施工、装修类标的。
2025年住房销售规模预测（中性）| 指标 | 面积（亿平方米） | 占比 |
|---|
| 新房成交面积 | 7.6 | 54.6% |
| 二手房成交面积 | 6.3 | 45.4% |
| 全国住房成交总面积 | 13.9 | 100% |
| 商品房销售面积（整体） | 9.1 | 同比-6.7% |
