财通证券指出越来越多头部房企开始布局第四代住宅产品。建发房产已在福州推出建发缦云、建发璞云、建发灏云三个项目；国贸地产联合保利发展推出保利国贸天琴湖；招商蛇口在西安推出招商雲蘭；中海地产在西安布局中海·云水观园；龙湖集团在重庆推出龙湖云河颂；万科地产在郑州推出万科翠湾中城翠澜园。第四代住宅精准定位改善型需求，头部房企正通过产品创新在改善型赛道抢先卡位。
头部房企密集布局——建发、国贸、保利领跑福州市场
建发房产是第四代住宅布局最为密集的头部房企之一。在福州市场，建发已推出建发缦云（2022年）、建发璞云（2023年）、建发灏云（2024年）三个第四代住宅项目，产品迭代路径清晰。最早的建发缦云露台存在上下对视问题；2023年建发璞云在露台边缘新增雨棚设计，有效解决了上下对视；2024年建发灏云南向不再设置阳台，更好满足绿化的阳光需求。建发的产品迭代反映出第四代住宅设计细节的持续优化。
国贸地产同样积极布局福州市场，联合保利发展推出保利国贸天琴湖，独立开发国贸天琴湾、国贸天琴樾等第四代住宅项目。保利发展在福州推出保利天珺，并与国贸合作开发天琴湖项目。头部房企在福州市场的密集布局，验证了第四代住宅在东南沿海城市的市场接受度。
从项目特征看，福州第四代住宅几乎全部位于城市核心区域，配有景观资源（晋安湖、闽江、白马河等），户型设计以大面积（140-190m²）四房产品为主。地段优势+景观配套+产品创新三重驱动，支撑了第四代住宅的高流速和高溢价。
部分已推出第四代住宅产品的房企| 开发商 | 项目名称 | 所在城市 |
|---|
| 建发房产 | 建发缦云/璞云/灏云 | 福州 |
| 国贸地产 | 国贸天琴湾/天琴樾 | 福州 |
| 保利发展 | 保利天珺 | 福州 |
| 招商蛇口 | 招商雲蘭 | 西安 |
| 中海地产 | 中海·云水观园 | 西安 |
| 龙湖集团 | 龙湖云河颂 | 重庆 |
| 万科地产 | 万科翠湾中城翠澜园 | 郑州 |
全国化扩张——从福州到西安、重庆、郑州
第四代住宅正从福州等先行城市向全国范围扩展。招商蛇口在西安推出招商雲蘭，中海地产在西安布局中海·云水观园，龙湖集团在重庆推出龙湖云河颂，万科地产在郑州推出万科翠湾中城翠澜园。头部房企将第四代住宅产品线复制到更多城市，反映了该产品类型的可复制性和市场认可度。
从城市分布看，第四代住宅目前主要集中在南方城市和核心二线城市。福州、成都、重庆等南方城市气候条件更适合立体绿化，政策推进速度也更快；西安等北方城市虽气候条件相对不利，但改善型需求同样旺盛，通过设计优化（如北向不设阳台等）也可实现第四代住宅的落地。
从房企策略看，第四代住宅目前仍以“标杆项目”形式推进，多为各城市核心地段的高端改善项目。随着产品标准化程度提升、成本优化和各地政策逐步放开，第四代住宅有望从“标杆项目”走向“标准化产品”，覆盖更广泛的城市和价格带。
产品迭代加速——从1.0到3.0的细节进化
随着入市项目增加，第四代住宅产品细节不断迭代完善。以建发房产在福州的三代产品为例，1.0版本（建发缦云，2022年）露台可以看到下层住户窗内，存在上下对视问题；2.0版本（建发璞云，2023年）在露台边缘新增雨棚设计，有效解决上下对视；3.0版本（建发灏云，2024年）北向不再设置阳台，更好满足绿化的阳光需求。
保利国贸天琴湖在露台侧面使用磨砂玻璃，在保证采光的同时解决左右对视问题。国贸天琴樾和榕发誉湖在露台实景呈现上更加成熟，绿植配置和空间利用更加合理。产品迭代的加速反映了头部房企在第四代住宅领域的研发投入和市场响应能力。
政策也在不断更新完善。2024年6月福州市发布通知，住宅建筑阳台最大允许出挑距离由1.8米增至2.4米，为第四代住宅提供了更大的设计自由度。政策与产品形成良性互动，共同推动第四代住宅的持续进化。
布局逻辑——抢占改善型赛道先发优势
头部房企抢先布局第四代住宅的核心逻辑在于抢占改善型赛道的先发优势。当前房地产市场供需结构已从刚需主导转向改善型需求主导，但市场上的改善型产品供给相对滞后。第四代住宅精准定位改善型需求，通过产品创新在同质化竞争中获得差异化优势。
第四代住宅的布局不仅是产品创新，更是品牌升级的抓手。建发房产通过缦云→璞云→灏云的三代迭代，逐步建立起在改善型市场的品牌认知；保利发展通过与国贸合作获取第四代住宅开发经验；招商蛇口、中海地产、龙湖集团、万科地产等头部房企的入局，则验证了这一产品类型的行业认可度。
短期来看，第四代住宅不会大面积落地，主要是对老库存去化的担忧——一旦四代宅大量上市，将加剧老库存去化困难。但头部房企通过抢先布局，可在政策逐步放开的窗口期内建立产品标准和品牌认知，为后续规模化推广奠定基础。第四代住宅大概率会成为改善型市场的重要产品方向，率先布局的头部房企将受益于这一产品创新红利。
