广发证券房地产行业2024年中报总结报告显示，受市场景气度下行影响，房企投资意愿持续减弱。24H1仅有建发国际（64%）、建发股份（52%）、越秀地产（55%）拿地力度超50%，多数房企拿地力度降至20%以下。拿地城市覆盖率从2019年的60%降至24年1-7月的9%，投资范围大幅收缩。与此同时，拿地权益比例维持69%高位，房企通过高权益比掌控收益。本文基于广发证券报告，系统分析房企拿地投资的趋势变化与策略调整。
拿地力度——少数房企保持投资强度
根据22家主流房企拿地数据，24年上半年只有拿地规模居前的三家房企拿地力度超50%：建发国际集团拿地金额420亿元（力度64%），建发股份拿地金额388亿元（力度52%），越秀地产拿地金额305亿元（力度55%）。华润置地拿地金额256亿元（力度21%）、滨江集团223亿元（力度38%）、绿城中国186亿元（力度15%）、招商蛇口146亿元（力度14%）。
从历史趋势看，建发国际2019-2024年拿地力度分别为66%/98%/73%/49%/62%/64%，建发股份分别为63%/76%/73%/49%/58%/52%，越秀分别为68%/53%/81%/67%/49%/55%。建发系和越秀是少数持续保持高强度投资的房企。多数房企拿地力度已从高位的50%-80%回落至20%以下。
投资范围——城市覆盖率大幅收缩
房企投资城市数量持续减少。统计样本房企拿地城市占布局城市比例，2019年为60%，2020年维持59%，2021年降至54%，2022-2023年降至27%-29%，24年1-7月进一步收缩至9%。目前各地市场普遍下行，企业容错空间减少，在价格企稳回升之前，聚焦和收缩策略短期无法转变。
从企业层面看，24年1-7月拿地城市数量最多的也仅14城（保利），多数企业投资范围不超过10城。相较19年平均6成城市覆盖率，房企投资已高度集中于少数核心城市。建发国际、越秀、保利等头部房企虽有相对更多城市布局，但整体收缩幅度显著。
投资策略——聚焦高能级、高权益
13家房企24年1-7月拿地金额中，一线城市占比42%（+5pct），二线占比55%（+1pct），三四线占比仅3%（-6pct）。长三角占比58%，三大经济圈合计超80%，高能级核心城市成为房企投资绝对重心。24年上半年12家样本房企拿地权益比例69%，维持近70%高位。中海、建发、保利、绿城在已较高基础上进一步拉升权益比例，在投资资源有限情况下通过高权益比掌控收益。
重点房企拿地金额最多的城市从高到低为：杭州（560亿）、北京（429亿）、上海（355亿）、广州、成都、厦门、西安、三亚、苏州、合肥。杭州一城拿地金额即占样本城市合计的20%以上，投资高度集中于少数头部城市。
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主流房企24H1拿地力度及权益比| 房企 | 拿地金额（亿元） | 拿地力度 | 拿地权益比 |
|---|
| 建发国际集团 | 420 | 64% | — |
| 越秀地产 | 305 | 55% | — |
| 建发股份 | 388 | 52% | — |
| 滨江集团 | 223 | 38% | — |
| 华润置地 | 256 | 21% | — |
| 绿城中国 | 186 | 15% | — |
| 招商蛇口 | 146 | 14% | — |
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