国盛证券发布的房地产行业周报跟踪了房企境内信用债发行情况。本周（1月13-19日）共发行房企信用债18只，发行规模158.41亿元（环比+39.91亿元），总偿还量183.09亿元（环比+102.62亿元），净融资额-24.68亿元（环比-62.71亿元）。主体评级以AA+（43.2%）为主要构成，债券期限以5年以上（51.1%）为主。华发股份25华发01公司债利率较前次下降90bp至2.90%，头部国企融资成本持续下行。
发行规模环比回升，净融资由正转负
本周房企信用债发行规模158.41亿元，环比增加39.91亿元（+33.7%）。总偿还量183.09亿元，环比增加102.62亿元（+127.5%）。净融资额-24.68亿元，环比减少62.71亿元，由正转负。
净融资由正转负反映房企偿债压力边际加大。2025年房企到期债务规模仍处高位，部分房企面临再融资压力。但国企和优质民企的融资渠道保持通畅，信用债市场仍能为优质主体提供资金支持。
表1：本周房企信用债发行核心数据| 指标 | 本周数据 | 环比变化 |
|---|
| 发行数量 | 18只 | -1只 |
| 发行规模 | 158.41亿元 | +39.91亿元 |
| 总偿还量 | 183.09亿元 | +102.62亿元 |
| 净融资额 | -24.68亿元 | -62.71亿元 |
AA+评级为主，5年以上期限占比过半
主体评级分布方面，AA+评级占43.2%为主要构成，AAA评级占约29.7%，AA评级占约13.5%，无评级占13.5%。AA+成为本周发债主力，反映中等评级房企融资需求较强。
债券类型方面，一般中期票据占31.9%为首要品种，超短期融资券占25.5%，公司债占23.4%，资产支持证券占12.8%，定向工具占6.4%。中期票据和公司债合计占比55.3%，反映房企偏好中长期融资工具优化债务结构。
债券期限方面，5年以上占51.1%，3-5年占27.7%，1-3年占14.9%，1年以内占6.4%。5年以上期限占比过半，反映在当前利率低位环境下，房企积极锁定长期低成本资金。
融资成本：优质国企利率持续下行，信用分化加剧
本周融资利率有升有降，优质国企融资成本持续下行。25华发01公司债（15.8亿元，5年期）利率2.90%，较公司之前发行的同类型可比债券利率下降90bp。25建发地产MTN001A（12亿元，6年期）利率2.55%，较前次下降2bp。25首城02公司债（10亿元，5年期）利率2.70%，较前次上升22bp。
优质国企的融资成本已降至历史低位，3-5年期信用债利率普遍在2.5%-3.0%区间。但部分低评级或无评级房企融资成本较高，25天地一公司债（5亿元，3年期）利率4.93%，与优质国企利差超过200bp。房企信用分化格局延续，头部国企的融资优势持续扩大。
融资环境展望：国企优势持续，信用修复仍需时间
2025年房企融资环境预计维持“国企偏松、民企偏紧”的分化格局。政策层面，中央已明确支持房企合理融资需求，融资协调机制持续运作。但金融机构的风险偏好仍然保守，信用下沉意愿有限。
受益于融资成本优势，头部国企将持续获得低成本资金支持，有利于其在土地市场和收并购中保持竞争力。民营房企的信用修复仍需时间，需要销售端持续回暖来改善现金流。建议关注融资成本持续下行的国企标的（保利发展、招商蛇口、华发股份、建发股份等），以及信用修复取得进展的优质民企。
