2024年土地市场的最大特征是城市能级之间的深度分化——一线城市土地成交楼面均价23817元/平方米（同比上涨9.62%），二线城市4747元/平方米（同比下降11.62%），三四线城市1896元/平方米（同比微降0.32%）。海通国际土地市场报告指出，一线城市地价逆势上涨，反映核心城市优质地块在低迷市场中依然具有较强的吸引力；而二线城市地价双位数下跌、三四线城市地价低位徘徊，则揭示了土地价值在不同能级城市之间的分化仍在持续扩大。这种分化趋势对房企的拿地策略和未来的市场供应结构都将产生深远影响。
一线城市：供地缩量但地价坚挺，“量缩价升”特征明显
2024年一线城市累计推地2036.88万平方米，同比下降36.37%；土地成交建面1874.55万平方米，同比下降31.93%。推地和成交面积均出现较大降幅，但成交楼面均价却逆势上涨9.62%至23817元/平方米。这种“量缩价升”的组合反映了一线城市土地市场的特殊逻辑——供地减少但地块质量提高，核心区位的优质地块依然吸引着具备资金实力的头部房企。
从季度趋势看，一线城市四季度表现更为突出。Q4推地737.44万平方米（同比+6.97%、环比+11.51%），成交楼面均价24976元/平方米（同比+18.77%、环比+18.95%）。四季度供地放量和地价加速上涨的同步出现，说明一线城市的土地市场在年底出现了明显的回暖信号。北京、上海、广州、深圳在四季度均推出了核心区位的优质地块，华润置地、中海地产、保利发展等头部房企积极参与竞拍，推动了地价的整体上行。
二线城市：量价齐跌，但四季度价格企稳回升
2024年二线城市累计推地26956.57万平方米（同比-26.87%），成交建面23440.70万平方米（同比-21.05%），成交楼面均价4747元/平方米（同比-11.62%）。二线城市土地市场呈现“量价齐跌”的态势，反映二线城市在房地产市场调整中承受的压力大于一线城市。杭州、南京、苏州等强二线城市的核心地块仍有较好表现，但中西部和东北地区的二线城市土地市场则更为低迷。
四季度二线城市出现积极变化：推地12110.90万平方米（环比+102.57%），成交楼面均价4646元/平方米（同比+3.08%、环比+1.84%）。价格同比和环比均实现正增长，这是2024年二线城市首次出现地价企稳回升的信号。其中，杭州、成都、西安等城市四季度土地市场表现较为活跃，绿城中国、建发房产、滨江集团等房企在强二线城市持续布局，对地价形成了支撑。
三四线城市：地价低位徘徊，出清仍在继续
表：各线城市土地价格与溢价率变化| 城市类型 | 成交楼面价（元/平） | 同比变化 | 溢价率 | 溢价率变化 | 价格趋势 |
|---|
| 一线城市 | 23,817 | +9.62% | 6.85% | +0.60pct | 量缩价升 |
| 二线城市 | 4,747 | -11.62% | 3.93% | -0.13pct | 量价齐跌 |
| 三四线城市 | 1,896 | -0.32% | 3.62% | -0.40pct | 低位企稳 |
2024年三四线城市累计推地111591.96万平方米（同比-20.06%），成交建面87183.64万平方米（同比-15.90%），成交楼面均价1896元/平方米（同比-0.32%）。三四线城市推地量最大（占总推地量的79.4%），但地价最低，不足一线城市的十分之一、二线城市的四成。地价同比仅微降0.32%，看似“企稳”，实则反映了三四线城市地价已在低位徘徊多年，继续下行的空间已经有限。
四季度三四线城市推地52388.82万平方米（环比+94.48%），成交楼面均价2094元/平方米（同比+4.8%、环比+15.24%）。价格环比涨幅超过15%，但这是建立在三季度极低基数之上的。三四线城市土地市场的核心问题仍然是有效需求不足——大部分三四线城市面临人口流出、库存高企的双重压力，房企拿地意愿极低。只有位于长三角、珠三角等核心城市群内的强三四线城市，才具备相对较好的市场表现。三四线城市土地市场的出清仍在继续，行业资源向高能级城市集中的趋势不会改变。
