2024年公募REITs二级市场表现分化显著，能源基础设施和保障性租赁住房两类资产脱颖而出，平均涨幅分别达23.82%和25.02%。交通基础设施REITs整体承压，平均跌幅12.57%。经营层面，产权类REITs整体经营向好（营收+4.25%、EBITDA+3.15%），特许经营权类REITs受能源和交通板块拖累（营收-11.25%、EBITDA-14.48%）。大公国际年度报告指出，资产类别间的表现差异反映底层资产基本面的分化，投资者对REITs的认知日趋理性。
二级市场分化，能源与保租房领涨
截至2025年1月13日收盘，58只公募REITs总市值1618.27亿元，32只收盘价高于发行价。嘉实中国电建清洁能源REIT以50.84%的涨幅居全市场首位，体现了清洁能源资产的稀缺性和市场认可度。
从资产类别看，保障性租赁住房REITs平均涨幅25.02%表现最佳，反映保租房底层资产出租率稳定、现金流可预期性强。能源基础设施REITs平均涨幅23.82%次之，受益于“双碳”政策长期利好和清洁能源资产价值重估。
产权类整体跑赢特许经营权类。仓储物流REITs平均涨2.69%，消费基础设施REITs平均涨4.81%，产业园区REITs平均微跌0.06%。交通基础设施REITs平均跌幅12.57%表现最弱，华夏中国交建高速REIT跌幅47.77%为全市场最大，反映市场对收费公路项目受宏观经济和路网分流影响的担忧。
产权类经营向好，仓储物流表现突出
2024年前三季度，产权类REITs整体经营向好。营业收入同比+4.25%，EBITDA同比+3.15%。仓储物流受扩募影响表现最为突出——营收同比+8.64%、EBITDA同比+6.33%。中金普洛斯REIT受扩募影响营收和EBITDA同比增长，10个仓储物流园平均出租率84.94%，有效平均租金单价37.52元/平方米/月。嘉实京东仓储基础设施REIT三个项目租赁率均100%，有效租金单价0.92元/平方米/天。
保障性租赁住房REITs经营表现整体平稳，营收和EBITDA同比变化不大。中金厦门安居REIT出租率99.67%接近满租，个人租户占比93.86%。红土创新深圳安居REIT安居百泉阁项目保租房出租率96.49%。华夏北京保障房REIT底层项目综合出租率94.81%。
产业园区REITs经营分化明显。博时招商蛇口产业园REIT和华安张江产业园REIT受扩募影响营收同比+30.07%和+40.29%，建信中关村产业园REIT受租金下行影响营收同比-18.92%降幅最大。
特许经营权类承压，能源与交通拖累明显
2024年前三季度，特许经营权类REITs整体表现承压。营业收入同比-11.25%，EBITDA同比-14.48%。能源基础设施受鹏华深圳能源REIT拖累最大——南方长时间降雨叠加一次能源价格持续低位影响电力市场供需，售电量和电价水平同比下降，导致营收同比-20.17%、EBITDA同比-38.22%。中航京能光伏REIT受光照资源季节性波动影响，各季度营收及EBITDA有所波动，但二、三季度合计营收同比仍有所增长。
交通基础设施受宏观经济及天气变化影响，营收同比-8.47%、EBITDA同比-10.81%。中金安徽交控REIT受周边路网变化及路段改扩建影响同比下降18.86%降幅最大；浙商沪杭甬REIT同比仅降1.67%表现相对稳健。
生态环保REITs中富国首创水务REIT表现稳健——营收同比+2.29%、EBITDA同比+8.09%。中航首钢绿能REIT营收同比-7.33%、EBITDA同比-6.37%。
市场分化背后的逻辑与展望
公募REITs二级市场分化的背后是底层资产基本面的差异。保障性租赁住房和能源基础设施受益于政策支持和稳定现金流预期，获得市场溢价；交通基础设施受宏观经济波动、路网分流等因素影响，表现承压。产权类与特许经营权类的表现分化，反映市场对不同权属类型资产风险收益特征的重新定价。
2024年2月证监会发布《会计类第4号》明确REITs为权益属性产品，有助于消除二级市场价格波动对投资人利润表的影响，缓解因流动性和止损压力带来的被动减持行为。随着长期资金的逐步入市和投资者研究的不断深入，公募REITs市场的定价效率和活跃度有望持续提升。
各类公募REITs平均涨跌幅（2025.1.13收盘）| 资产类别 | 平均涨幅 | 表现排名 |
|---|
| 保障性租赁住房 | +25.02% | 第1名 |
| 能源基础设施 | +23.82% | 第2名 |
| 消费基础设施 | +4.81% | 第3名 |
| 仓储物流 | +2.69% | 第4名 |
| 产业园区 | -0.06% | 第5名 |
| 交通基础设施 | -12.57% | 第6名 |
