杭州楼市正在经历从政策底到市场底的转换。国金证券研报显示，2024年杭州新房供给连续3年大幅下降（较2021年降63%），主城四区新房去化周期已低于1个月，呈现供小于求状态。政策端，2024年杭州累计出台20余条政策，全面取消限购、限价、限售，已迎来史上最宽松的购房环境。市场端，Q4房价企稳回升，二手住宅成交套数首超新房。“杭州六小龙”的涌现和阿里巴巴CAPEX超预期，为杭州经济高质量发展提供强大动力，短期筑底中长期向好格局渐明。
政策回顾——2024年杭州楼市迎来史上最宽松环境
2024年杭州累计出台各类政策20余条，政策基调“应放尽放”。3月全面取消二手房限购，增值税征免年限调整为2年；5月“杭七条”全面放开限购，在杭州取得合法产权住房即可申请落户；10月“新杭五条”全面取消新房限价、限售，商贷最低首付比例统一为15%，公积金贷款最高额度提高到130万。此外，杭州还落地了降房贷利率、降交易税率、以旧换新、购房补贴等支持性政策。目前各类限制性政策基本取消，杭州已迎来史上最宽松的购房环境，一方面促进楼市回归市场化，另一方面加速推动购房需求入市。
从政策效果看，三轮政策后市场皆有所修复。3月政策后二手住宅环比+312%、商品住宅环比+240%；5月政策后二手住宅环比+2%/+21%，商品住宅环比+36%/+100%；10月“新杭五条”后二手住宅环比+77%/+21%，商品住宅环比-8%/+22%/+36%。系列政策加码下，Q4呈止跌回稳迹象。
市场回顾——量价筑底，二手首超新房
2024Q4杭州市场呈现止跌回稳趋势。二手住宅成交量活跃，全年二手成交套数首次超过商品住宅，占比达55%；新房销售量逐月上升，走出翘尾行情；克而瑞新房及二手房价格均止跌后略有上升。一二手房成交结构逆转反映市场供需关系的变化。
新房供给已大幅缩量。2022-2024年杭州新房入市规模连续三年下降，2024年商品住宅批准上市4.1万套，较2021年下降63%；批准上市面积596万方，较2021年下降53%。同期杭州宅地成交亦大幅下降，2024年成交规划建面同比-45%，预计将使得2025年新房供应进一步收缩，加速供需关系的平衡。新房供给收缩为房价企稳提供了供给端的支撑。
短期展望——供需主导，新房二手房分化
短期杭州楼市仍受供需关系主导，呈现结构分化特征。主城四区（上城、拱墅、西湖、滨江）新房去化周期低于1个月，呈现供小于求的状态；外围区域去化周期相对更长，其中萧山超10个月。新房供给已大幅缩量，主城新房较为短缺，或存在涨价预期。
二手房方面，截至2025年1月末，杭州二手房挂牌量仍处于15.6万套的相对高位，近6个月平均成交4731套，去化周期约33个月。每月平均新增挂牌7784套，高于平均成交4560套，新增挂牌压力有待消化。过去几年杭州商品房集中交付形成的潜在二手房供给，短期内对二手房市场形成一定压力。
中长期展望——科创产业奠定楼市健康根基
从更长时间维度看，楼市的修复乃至反转，归根结底取决于宏观经济环境的稳定和居民实际购买力的提升。对比台湾新竹、台中和杭州，两地都具备蓬勃发展的新兴科技产业，吸引了包括人才在内的大量人口流入。长期来看，两地均实现了经济增长、人口增长、工资上升、消费力上升。
杭州市户籍人口持续上升，GDP维持较强增长动能，在岗职工平均工资持续上升，社零总额呈上升趋势。2025年杭州“8+4”经济政策市级财政资金增至502亿元，统筹15.72%投向优质新质生产力，加大对通用AI、人形机器人等未来产业支持。“杭州六小龙”的涌现，标志着杭州在新一轮科技变革中已拔得头筹。未来有望逐步培养出行业巨头，形成庞大的现代化产业体系，带动杭州经济及楼市的健康长远发展。
