2024年前三季度，公募REITs经营情况呈现“产权类向好、特许经营权类承压”的分化格局。大公国际年度报告显示，产权类REITs整体经营向好（营收同比+4.25%、EBITDA同比+3.15%），其中仓储物流受扩募影响表现突出；特许经营权类REITs整体承压（营收同比-11.25%、EBITDA同比-14.48%），能源和交通两大板块拖累明显。保障性租赁住房出租率维持高位、消费基础设施经营平稳，资产类别间的经营分化反映了底层资产本质属性差异。
产权类REITs：仓储物流领涨，保租房稳健
产权类REITs中，仓储物流REITs经营表现最为突出。受扩募影响，中金普洛斯REIT和红土创新盐田港REIT营收和EBITDA同比增长幅度较大。中金普洛斯REIT 10个仓储物流园平均出租率84.94%，有效平均租金单价37.52元/平方米/月；嘉实京东仓储基础设施REIT三个项目租赁率均100%，有效租金单价0.92元/平方米/天。仓储物流作为电商和供应链的基础设施，经营韧性较强。
保障性租赁住房REITs经营整体平稳，4只产品营收和EBITDA同比变化均不大。中金厦门安居REIT出租率99.67%接近满租，个人租户占比93.86%；红土创新深圳安居REIT安居百泉阁项目保租房出租率96.49%、配套商业76.96%、停车场100%；华夏北京保障房REIT综合出租率94.81%。保租房底层资产出租率高、租户结构稳定，是产权类中最稳健的资产类型。
产业园区REITs经营分化最为明显。博时招商蛇口产业园REIT和华安张江产业园REIT受扩募影响营收分别同比+30.07%和+40.29%；建信中关村产业园REIT受持有的基础设施项目租金整体下行影响，营收同比-18.92%降幅最大。产业园区REITs底层资产主要位于一线城市及省会城市，产业以高新科技和先进制造业为主，区域经济活跃度直接影响出租率和租金水平。
特许经营权类：能源拖累最大，交通承压
特许经营权类REITs整体表现承压，营收同比-11.25%，EBITDA同比-14.48%。能源基础设施REITs可比案例仅鹏华深圳能源REIT，受南方长时间降雨及电价调整影响，营收同比-20.17%、EBITDA同比-38.22%，拖累最为显著。中航京能光伏REIT受光照资源季节性波动影响，营收有所波动；中信建投国家电投新能源REIT受风速下降及设备例行年度维修影响，2024年二季度营收同比-34.20%。
交通基础设施REITs受宏观经济及天气变化影响，营收同比-8.47%、EBITDA同比-10.81%。中金安徽交控REIT受周边路网变化及路段改扩建影响同比下降18.86%降幅最大；浙商沪杭甬REIT同比下降1.67%表现相对稳健。交通基础设施REITs经营受宏观经济周期影响较大，不同路段因区位和竞争格局差异表现分化明显。
生态环保REITs中富国首创水务REIT营收同比+2.29%、EBITDA同比+8.09%表现稳健；中航首钢绿能REIT营收同比-7.33%、EBITDA同比-6.37%。
消费基础设施与水利设施新秀表现
2024年新上市的消费基础设施REITs和水利设施REITs经营表现值得关注。消费基础设施REITs中，华夏华润商业REIT出租率99.30%维持高位，租户集中度保持较低水平（前十大面积租户占比23.50%）；华夏金茂商业REIT出租率98.30%，主力店平均租金33.72元/平方米/月，专门店157.02元/平方米/月；嘉实物美消费REIT出租率96.69%，加权平均剩余租期7.72年。
消费基础设施REITs底层资产覆盖购物中心、奥特莱斯、社区商业、百货等多种业态。2024年前三季度经营整体平稳，但不同项目因区位、业态、运营能力差异呈现分化。购物中心类项目受益于客流恢复和品牌调整，出租率维持高位；奥莱类项目受益于折扣零售趋势，表现稳健。
水利设施REITs方面，银华绍兴原水利REIT于2024年11月刚上市，尚未有完整季度经营数据披露。汤浦水库工程作为绍兴市重要供水水源，供水业务具有区域垄断性和需求刚性，现金流稳定性值得持续关注。
经营分化启示：底层资产质量是核心
公募REITs经营分化的根本原因在于底层资产基本面的差异。仓储物流受益于电商发展和供应链需求，经营韧性较强；保障性租赁住房受益于人口净流入和政策支持，出租率维持高位；消费基础设施受益于消费复苏，经营平稳；交通基础设施和能源基础设施则受宏观经济、天气、电价等外部因素影响较大。
展望2025年，产权类REITs（仓储物流、保租房、消费基础设施）经营有望延续稳健态势；特许经营权类REITs中交通基础设施需关注宏观经济走势和路网分流影响，能源基础设施需关注电价政策和天气因素。投资者对REITs的定价将更加聚焦底层资产质量和运营能力。
2024年前三季度各类REITs经营指标变化| 资产类别 | 营业收入同比 | EBITDA同比 | 经营趋势 |
|---|
| 仓储物流 | +8.64% | +6.33% | 向好（扩募影响） |
| 保障性租赁住房 | +0.81% | +2.29% | 平稳 |
| 产业园区 | +2.58% | +1.48% | 分化 |
| 生态环保 | -3.28% | +1.79% | 分化 |
| 交通基础设施 | -8.47% | -10.81% | 承压 |
| 能源基础设施 | -20.17% | -38.22% | 大幅承压 |
| 产权类（整体） | +4.25% | +3.15% | 向好 |
| 特许经营权类（整体） | -11.25% | -14.48% | 承压 |
