民生证券报告显示，星盛商业2024H1整体毛利率51.6%，2021-2024H1毛利率始终高于50%，净利率持续高于25%。在可比商管公司中，公司毛利率和净利率稳定性最强，2023年以来净利率排名逆势提升至2024H1位居第一。公司归母净利润增速远优于九龙仓置业（-158%）、恒隆地产（-55.7%）、太古地产（-19.2%）。轻资产“商服”属性和精细化运营管理，使公司在行业波动中保持高位稳定的盈利能力。
轻资产模式优势，无重资产投入带来高毛利
公司以轻资产运营为核心，无需大规模资本投入即可实现业务扩张。委托管理服务模式下，公司仅需承担管理团队的人力成本，无需购置商业物业资产，因此毛利率长期维持高位。2024H1委托管理服务毛利率57.9%，品牌及管理输出服务毛利率75.2%。
整租服务虽然毛利率相对较低（2024H1为12.7%），但该模式能最大化项目收入，且通过选租高增长潜力项目实现风险可控。截至2024H1，整租项目4个总建面27.9万平方米，随着新项目渡过开业免租期，毛利率有望逐步回升至正常水平。
盈利能力在可比公司中领先，净利率逆势提升
公司2021-2024H1毛利率稳定在50%以上（2021年57.7%、2022年55.7%、2023年52.5%、2024H1 51.6%），净利率分别32.1%、26.5%、25.6%、27.6%。可比公司中，太古地产毛利率从2021年66.2%降至2024H1的26%，九龙仓置业2022-2024H1净利率分别为-69.4%、34.9%、-16.2%，恒隆地产2022-2024H1净利率分别为59.3%、18.7%、25.6%。
公司净利率在可比公司中的排名不断提升，2022年位居第三，2023年升至第二，2024H1升至第一。优质公司治理传导至报表带来高位稳定盈利能力，是星盛商业的核心竞争优势。
战略灵活调整保障盈利能力穿越周期
2021年至今社会消费品零售总额增速波动较大，商管行业面临较大不确定性。星盛商业管理层适时调整战略并果断执行：2022年提出“深耕大湾区，发展长三角，抢占中西部”，率先将重心从拓展转向高质量聚焦；2023年提出“回归经营本质”，强调精细化运营；2024年进一步拓展为“聚焦战略”和“1234策略”。
灵活战略调整使公司得以在市场波动中保持高盈利能力。2023年公司累计同店销售增长18%，商场累计同店客流提升39%，出租率92.8%。2024H1整体出租率92.5%，合作商户5000家以上。
降本增效深化，费用率持续优化
公司销售开支和行政开支费用率之和从2022年16.8%下降1.7个百分点至2023年15.1%，2024H1进一步降至14.8%。2024H1行政开支费用率10.12%，较2021年12.43%显著优化。公司持续优化组织架构，精简人员，加强费用管控能力。
公司现金流充沛，2021-2023年经营性现金流持续覆盖净利润，净现比均大于1。2023年现金及现金等价物5.5亿元同比增长12.2%。截至2023年底贸易应收款项0.28亿元同比下降39.1%，应收账款催收力度有效提升。
星盛商业与可比公司盈利能力对比| 公司 | 2024H1毛利率 | 2024H1净利率 | 2022-2024H1净利率稳定性 |
|---|
| 星盛商业 | 51.6% | 27.6% | 最高（25%+区间） |
| 太古地产 | 26.0% | - | 波动大 |
| 九龙仓置业 | - | -16.2% | 波动极大 |
| 恒隆地产 | - | 25.6% | 波动较大 |
