广发证券报告显示，2024年C-REITs市场结束了连续两年的下跌，综合收益涨幅达11.44%，其中分红收益5.68%、资本利得收益5.75%，收益率介于股债之间。细分板块表现分化显著——保租房REITs以30.09%涨幅领跑，新能源（+21.40%）和水电公用（+20.55%）紧随其后；消费板块作为新类别上涨15.31%；受降租事件拖累，仓储物流仅上涨0.19%。全年交易量265.63亿份（+54.70%）、交易额1022.21亿元（+34.03%），市场活跃度显著提升。
2026 C-REITs全年行情复盘：从下跌5%到上涨13%的六阶段演绎
2024年C-REITs综合收益指数从89.83上升至104.68，年度涨幅11.44%。全年行情划分为六个阶段：第一阶段（1.1-2.7）下跌5.07%，京东REIT武汉项目降租约13%引发强周期板块恐慌性抛售；第二阶段（2.8-3.5）上涨13.01%，证监会明确REITs权益属性启动估值修复，低估值不动产板块（物流+22.57%、产业园+20.10%）修复幅度最高；第三阶段（3.6-7.25）震荡+0.17%，保租房（+13.22%）和新能能源（+8.77%）表现突出；第四阶段（7.26-8.7）上涨4.11%，1014号文政策利好叠加8月5日全球股市波动（日本加息+美国非农不及预期）带来的避险资金流入；第五阶段（8.8-12.9）下跌2.22%，9月24日权益市场大涨期间C-REITs仅微涨0.85%；第六阶段（12.10-12.31）上涨4.29%，年末政治局会议低息定调利好红利资产。
细分板块分化：保租房和新能源领涨，仓储物流垫底
24年各板块C-REITs涨幅排序：保租房（+30.09%）>新能源（+21.40%）>水电公用（+20.55%）>消费（+15.31%）>产业园区（+8.61%）>高速公路（+7.01%）>仓储物流（+0.19%）。保租房板块涨幅居首主要受益于首批三单保租房经营业绩稳定、宏观敏感性低，年内平均涨幅达43.90%。新能源板块新发项目表现更为强势，嘉实电建REIT（+49.08%）、华夏特变电工REIT（+30.14%）等新项目涨幅居前。仓储物流板块受京东REIT降租事件（1月武汉项目租金下降13%、12月重庆项目租金下降15.93%）和普洛斯REIT经营压力拖累，全年仅微涨0.19%。不动产REITs整体表现（+11.73%）略好于特许经营权（+11.18%），但细分板块内部分化远超大类差异。
三轮上涨行情的驱动因素与估值修复逻辑
24年三轮上涨行情各有不同的驱动逻辑。第二阶段（2.8-3.5）的政策催化估值修复特征最明显——涨幅前十的REITs期初P/NAV均不高于0.8，具有较大的估值修复空间，且可分配金额完成率TTM多高于100%。P/NAV与涨幅的一元回归模型在1%显著性水平下通过检验（P值0.0003），证明低估值是此阶段上涨的核心驱动。第四阶段（7.26-8.7）的上涨由1014号文政策利好和避险资金流入共同驱动，产业园区和物流设施等强周期板块综合收益表现更好（涨幅分别为7.67%和6.00%），水电公用、保租房等红利逻辑标的跟涨。第六阶段（12.10-12.31）在低息预期下，消费（+7.47%）、新能源（+5.52%）和保租房（+5.36%）均表现突出。募资期热度越高的REITs上市后股价表现通常更好——网下及公众配售有效比例越低的REITs在上市后7-15日的区间内涨幅更显著。
24年C-REITs在全球REITs市场中的相对表现
中国内陆C-REITs在2024年总回报（综合收益率）为11.44%，领先全球其他主要REITs市场。美国权益REITs总回报4.92%（股息率3.96%），德国REITs -0.10%（股息率3.90%），新加坡REITs -3.10%（股息率5.00%），日本REITs -4.20%（股息率5.20%），中国香港REITs -15.80%（股息率7.30%）。C-REITs股息率5.44%在全球处于中等偏上水平，低于中国香港（7.30%）但高于美国（3.96%）。自2021年下半年起，C-REITs在21下半年（+21.64%）、22年（+1.93%）和24年（+11.44%）的总回报均高于其他主要REITs市场，仅23年（-17.35%）表现较弱。截至24年末C-REITs累计回报率4.68%，证明了REITs作为另类资产在长期维度上具备稳健回报的特征。
表：2024年各板块C-REITs涨跌幅与估值对比| 板块 | 综合收益涨幅 | 期初P/NAV | 期末P/NAV | 24年新发项目数 |
|---|
| 保租房 | +30.09% | 0.99 | 1.32 | 2单 |
| 新能源 | +21.40% | 1.00 | 1.21 | 5单 |
| 水电公用 | +20.55% | 1.07 | 1.17 | 1单 |
| 消费 | +15.31% | 1.00 | 1.15 | 6单 |
| 产业园区 | +8.61% | 0.86 | 0.95 | 5单 |
| 高速公路 | +7.01% | 0.87 | 0.90 | 5单 |
| 仓储物流 | +0.19% | 0.95 | 0.93 | 3单 |
| C-REITs整体 | +11.44% | 0.91 | 1.02 | 29单 |
