2024年是中国公募REITs政策框架全面完善之年。大公国际年度报告梳理了全年重要政策节点——2月证监会明确REITs权益属性，4月新“国九条”要求推动REITs市场高质量发展，7月《常态化发行通知》将行业范围扩至十三大类、取消项目收益率指标要求，11-12月沪深交易所发布配套指引。消费基础设施REITs和水利设施REITs已成功落地，文化旅游、养老基础设施REITs蓄势待发。资产混装扩募首单探索启动，长期资金入市路径逐步打通。
2024年政策大年：从权益属性到常态化发行
2024年公募REITs政策框架经历了系统性完善。2月8日证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，首次明确基础设施REITs为权益属性产品。这一认定具有里程碑意义——有助于消除二级市场价格波动对投资人利润表的影响，缓解因流动性和止损压力带来的被动减持行为，引导社保、养老金、企业年金等长期资金入市。
4月12日新“国九条”提出“推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展，研究制定不动产投资信托基金管理条例，落实并完善不动产投资信托基金等税收政策”，从顶层设计层面确立REITs市场发展地位。
7月26日国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号），将公募REITs行业范围从试点期的若干领域拓展至租赁住房、水利设施、文化旅游基础设施、养老基础设施等十三大类，同时取消了项目收益率指标要求、优化部分合规要求、进一步精简申报流程，标志着公募REITs正式进入常态化发行阶段。
消费基础设施与水利设施率先落地
政策效果快速显现。2024年3月首批消费基础设施REITs完成上市，全年共发行7只、规模198.13亿元，成为第三大资产类别。涵盖购物中心、奥特莱斯、社区商业、百货等多种业态，覆盖北京、上海、青岛、长沙、杭州、成都、济南、武汉等核心城市。
2024年11月银华绍兴原水利REIT在深交所上市，为全国首单水利基础设施REITs，发行规模16.97亿元。底层资产绍兴市汤浦水库工程是一座以供水为主、兼顾防洪灌溉的大（Ⅱ）型水利工程，总库容2.35亿立方米，最大日供水量100万吨。水利设施的现金流稳定性与REITs产品属性高度契合，为后续水利项目提供了可复制模板。
11-12月，上交所和深交所分别发布《REITs规则适用指引》第1号、第6号、第7号，明确了审核关注事项和信息披露规范，为常态化发行提供了制度保障。
资产混装扩募首单探索，长期资金入市可期
2024年公募REITs开始探索由单一资产扩募向混装资产扩募的可能性。中航京能光伏REIT首发底层资产为陕西榆林光伏项目和湖北随州光伏项目，2024年4月申请扩募拟购入云南保山苏家河口水电站和松山河口水电站项目，为行业首单混装扩募。光伏发电易受季节性影响，水力发电抗周期性较强，资产混装有利于提高REITs的抗风险性和运营稳定性。
目前中航京能光伏REIT混装扩募的底层资产同属电力行业，未来资产混装或可进一步突破大类行业限制，尝试在同一权属类型或产业链中进行资产组合，同时逐步过渡至首次发行时进行资产混装配置。
长期资金入市方面，《会计类第4号》明确REITs权益属性后，保险公司、社保基金、养老金、企业年金等长期资金投资REITs的会计处理和偿付能力计量将更加清晰。叠加新“国九条”对REITs市场高质量发展的定调，预计2025年长期资金将加速进入公募REITs市场，提升市场活跃度和定价效率。
2025年展望：文旅养老REITs填补空白
2024年《常态化发行通知》已将文化旅游基础设施和养老基础设施纳入支持范围。自然文化遗产、国家AAAAA级和AAAA级旅游景区项目可参与REITs发行；依法登记并在民政部门备案的养老项目亦可参与。煤电、零售、冰雪经济等行业指导意见中明确支持符合条件的项目发行REITs。
目前从资产大类上看，文化旅游和养老基础设施板块的发行仍有空白。从细分类型上看，已上市资产大类的行业细分也较为单一——交通设施仅有收费公路类型，铁路、机场、港口项目尚未面世；能源基础设施中风电、光伏、水电已有项目，综合能源、储能等仍是空白。
预计2025年，文化旅游、养老公募REITs有望成功发行，填补市场空白。REITs底层资产从资产大类和细分类型上有望进一步扩展。随着政策的持续优化和投资者研究的不断深入，市场活跃度与投资者参与度有望持续提升。
2024年公募REITs核心政策梳理| 时间 | 政策文件 | 核心内容 |
|---|
| 2024.02.08 | 《监管规则适用指引——会计类第4号》 | 明确REITs为权益属性产品 |
| 2024.04.12 | 新“国九条” | 推动REITs市场高质量发展 |
| 2024.07.26 | 《常态化发行通知》 | 行业扩至十三大类，取消收益率指标要求 |
| 2024.11-12 | 沪深交易所《REITs规则适用指引》第1/6/7号 | 明确审核关注事项和信息披露规范 |
