民生证券2024年8月发布的REITs行业季度报告对公募REITs市场的行情表现进行了全面复盘。报告指出，REITs市场2024年二季度处于横盘震荡，整体下跌0.53%，远低于股票市场跌幅。近250日波动率10.72%，收益率和波动性均介于股票和债券之间，高分红低波动属性凸显长期配置价值。本文基于报告核心数据，深度解析REITs市场的行情表现与投资价值。
中证REITs指数年跌幅9.80%，优于沪深300与中证1000
截至2024年8月20日，中证REITs（收盘）指数近一年跌幅为9.80%，同期沪深300指数跌幅为15.35%，中证1000指数跌幅达26.09%。REITs市场虽然整体表现低迷，但仍较股票市场表现出更强的抗跌性。2024年二季度，中证REITs指数小幅下跌0.53%，远低于中证1000指数10.02%的跌幅，政策利好和股市资金外流引发的配置需求成为市场主要支撑力。
表1：主要指数近一年涨跌幅与波动率对比| 指数 | 近一年涨跌幅 | 近250日波动率 |
|---|
| 中证REITs（收盘） | -9.80% | 10.72% |
| 沪深300 | -15.35% | 31.04% |
| 中证1000 | -26.09% | 25.24% |
| 中证全债 | +7.26% | 1.17% |
| 国债指数 | +6.00% | 0.72% |
波动率10.72%居中，REITs风险收益特征介于股债之间
从波动性表现来看，中证REITs（收盘）指数近250日波动率为10.72%，显著低于沪深300指数的31.04%和中证1000指数的25.24%，但明显高于中证全债指数的1.17%和国债指数的0.72%。REITs的收益率和波动性均居于股债之间，为投资者提供了介于股票和债券之间的风险收益选择。这一特征使REITs在资产配置中具备独特的“中间层”价值，尤其适合追求稳健收益、风险偏好适中的投资者。
二季度板块走势分化，保租房/消费延续强势，高速/能源表现承压
2024年二季度，各板块REITs走势明显分化。产业园和仓储物流板块出现小幅反弹，部分标的受益于估值修复；保租房、环保和消费板块延续强势，出租率和营收完成度均表现优异；能源和高速板块分化严重，整体表现不佳，延续小幅下跌趋势。具体来看，高速公路REITs受降雨天气、道路改扩建等影响通行费收入同比下滑，能源类REITs则因风资源波动和检修安排导致发电量不及预期。
REITs高分红特性提供安全边际，常态化发行开启新阶段
REITs具备高分红低波动的属性，根据各基金公布的分红率情况，各类基金均满足“不低于年度可供分配金额90%”的合约要求。特许经营类REITs分红率普遍高于产权类REITs，平均派息率约3.96%。2024年7月6日，发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，基础设施REITs进入常态化发行新阶段，发行范围扩大至清洁低碳燃煤发电和养老设施等新资产类型，申报推荐程序得到简化，为市场持续扩容提供了制度保障。
