中泰证券发布REITs行业2024年总结与2025年展望报告。2024年是C-REITs市场大跨步向前发展的一年，存量REITs达58单，新发29只、募资规模655亿元，今年新发数量等于过去三年总和。制度体系进一步完善，明确REITs权益属性定位、优化会计记账、全面推动常态化发行、完善存续期信披规则。中证REITs实时指数6月发布，为指数基金等产品奠定基础。市场正从“政策驱动、情绪驱动”向“以资产为核心”的价值发现阶段演进。
市场规模快速扩容，新发数量等于过去三年总和
2024年REITs一级发行创历史新高。截至2024年12月31日，市场存量REITs达到58单，今年发行的公募REITs数量高达29只，募资规模655亿元。2021-2024年发行支数分别为11、13、6、29只，2024年新发数量等于过去三年总和。产业业态亦从产业园、高速公路拓展至消费类REITs、水利REITs、农贸市场REITs、热能REITs等新领域，首只跨海大桥REIT亦上市。市场规模扩大进一步吸引投资者进场，REITs产品的流动性有望得到提升。
一级发行提速的背后是政策的全面支持。2024年7月，国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，简化发行流程、扩大资产范围、优化审核门槛，标志着REITs从试点阶段正式进入常态化发行新阶段。两办、发改委、能源局、民政部、商务部、水利部等多部委支持新能源、养老设施、水利、文旅等领域发行REITs，公募REITs应用领域进一步扩大。
制度体系全面完善，REITs权益属性定位明确
2024年REITs制度体系得到进一步完善。2月，证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，明确投资者可将REITs确认为权益属性产品，优化了投资者结构，匹配了公募REITs的长期投资性质，有助于缓解投资机构的短期利润考核压力，促进长期资金进场。4月，国务院新“国九条”明确推动REITs市场高质量发展，研究制定不动产投资信托基金管理条例，落实相关税收政策。证监会亦将REITs纳入沪深港通，进一步拓宽国际投资者参与渠道。
存续期信披规则亦得到健全。交易所发布年度报告、中期报告和季度报告指引，压实主体责任，加强穿透式监管，细化基础资产披露要求，完善以“管资产”为核心的存续期信息披露规则体系。这些制度的完善为REITs市场的长期健康发展奠定了坚实的制度基础。
实时指数发布奠定指数产品基础
2024年6月21日，中证指数公司发布中证REITs（收盘）指数和全收益指数的修订公告，并于6月24日发布实时行情。一方面REITs指数为市场提供更完善的参考基准，投资者可以直接了解市场具体交易行情走势；另一方面为后续发展REITs指数基金、ETF等衍生金融产品创造条件。对于多数投资机构，布局REITs所付出的人力、系统等成本较高，未来的指数产品对公募REITs市场建设具有标志性意义。随着产品市场规模、流通市值限制等问题的逐步解决，市场将迎来指数化布局机会。
战略配售比例逐年提高，投资者结构逐步丰富
2021-2024年发行的REITs项目战略配售金额比例分别为74%、75%、78%、82%，战配越来越成为机构参与市场的主要形式。战配比例提高表明市场认可公募REITs的长期投资价值，有利于锁定中长期资金、维持二级市场价格稳定，但也意味着市场流通盘相对较少，对二级市场价格及交易有一定扰动。
投资者结构进一步丰富。除券商和大型保险外，今年公募固收、公募FOF、银行理财、中小险资、私募等活跃度逐步提高。公募FOF对REITs持仓从2023年Q3的约3000万元增至2024年Q3的约8800万元，增量资金不断涌现。投资者类型的多元化有助于提升市场深度和定价效率。
