广发证券报告指出，2024年C-REITs市场经历了爆发式扩容。总市值由823.34亿元增长至1,563.99亿元，增幅达89.96%，上市项目从29单跃升至58单。新上市REITs在24年末总市值713.16亿元，占全部市值的45.60%，对总市值增长额的贡献率达96.29%。预计2025年流通市值将增加420.48亿元，总市场规模有望达1,879.97亿元。中国REITs市场规模占GDP比重仅0.12%，相较美国（5.23%）、新加坡（12.45%）存在数十倍增长空间。
2026 C-REITs市场总市值翻倍增长与首发驱动逻辑
2024年是C-REITs市场规模扩张最迅猛的一年。截至2024年末，58单C-REITs总市值达1,563.99亿元，较2023年末的823.34亿元增长89.96%。24年新上市的29单项目贡献了核心增量——新项目总市值713.16亿元，占全部市值的45.60%，对总市值增长额的贡献率高达96.29%。新发项目平均市值约24.6亿元/单，低于存量项目平均约38.5亿元/单的水平，主要因新项目上市时间较短、扩募尚未启动。中国内陆REITs上市数量（58单）已超过中国香港（17单）和新加坡（35单），但平均规模仅27亿元/单，远低于美国142亿元/单的水平。从市场相对规模看，C-REITs市值仅占GDP的0.12%，而美国REITs占GDP的5.23%、日本2.26%、新加坡12.45%，C-REITs规模提升空间巨大。
交易所审核中的20单项目共315.97亿元将成为25年主要供给
截至2024年12月31日，正处于交易所审核阶段的REITs共15单，规模合计230.85亿元。其中首发项目10单（评估价值156.38亿元，占比67.74%），扩募项目5单（74.47亿元，占比32.26%）。2024年扩募明显提速——新受理4单扩募项目合计64.20亿元，而2023年无扩募项目受理。24年12月已过审但未上市的5单项目资产规模合计85.12亿元，包括华夏金隅产业园REIT（15.30亿元）、中航易商仓储物流REIT（28.70亿元）、国君济南供热REIT（14.60亿元）、九州通仓储REIT（11.70亿元）、易方达华威农贸REIT（14.82亿元）。预计上述20单项目均有望在2025年完成上市，合计贡献315.97亿元新增市值，成为2025年市场扩容的核心力量。
流通市值预测：25年解禁高峰释放420亿流动性
根据测算，2025年流通市值将增加420.48亿元。其中77.46%（325.69亿元）来自于存续项目战略配售解禁，为C-REITs成立以来最大解禁年份。22.54%（94.79亿元）来自于新上市项目带来的流通增量（新发项目流通份额占比约三成）。截至2024年末，C-REITs流通市值685.52亿元，同比提升64.77%，占总市值的43.83%。预计2025年78单C-REITs市场总规模将达1,879.97亿元，流通市值1,145.67亿元，流通市值占比提升至60.94%，较2024年底提升17.11个百分点。流通市值的显著提升将改善市场流动性，吸引更多机构资金入场。
行业扩容趋势：首发扩募双轮驱动，资产类型持续丰富
C-REITs底层资产类型正在从传统的高速公路、产业园、仓储物流向更多元化方向拓展。24年9月申报的宁波跨海大桥REIT属于公路桥梁大类，有别于现有的高速公路REITs。易方达华威农贸REIT属于消费领域的农贸市场，区别于现有购物中心REITs。华夏金隅产业园REIT为首批工业厂房类产业园REITs。国君济南供热REIT为市政供热类首单。资产类型的持续丰富为不同行业的企业提供了资产退出和资本运作平台，也为投资者提供了更多元化的配置选择。从国际经验看，当REITs数量饱和后扩募将取代首发成为规模扩张的主要引擎——美国、日本REITs数量长期保持稳定，头部基金依靠持续扩募实现规模增长。中国C-REITs扩募尚处起步阶段（24年新受理4单），未来扩募市场空间广阔。
表：C-REITs市场规模与流通市值预测（2024-2025E）| 核心指标 | 2024年末（实际） | 2025年末（预测） | 变化 |
|---|
| 上市项目数量 | 58单 | 78单 | +20单 |
| 总市值 | 1,563.99亿元 | 1,879.97亿元 | +315.98亿元 |
| 流通市值 | 685.52亿元 | 1,145.67亿元 | +420.15亿元 |
| 流通市值占比 | 43.83% | 60.94% | +17.11pct |
| 存量项目解禁增量 | — | 325.69亿元 | 占流通增量77.46% |
| 新上市项目流通增量 | — | 94.79亿元 | 占流通增量22.54% |
