海通证券物业板块2024年中报综述报告对商管类物业公司进行了重点分析。商管类典型代表华润万象生活、宝龙商业、星盛商业在购物中心运营管理领域各具特色。华润万象生活在管购物中心从85个增至105个，出租率96.7%领先；星盛商业单位商业管理服务收入1.77元/平米最高；宝龙商业平均出租率91.5%。商管模式的单位效能显著优于住宅物管，在行业整体承压背景下保持较强韧性。本文基于海通证券报告，系统分析商管类物业公司的经营数据与竞争格局。
商管类物业公司经营数据对比
1H2024，华润万象生活在管购物中心从85个增至105个，新增20个；已开业购物中心建筑面积从914.3万平增至1147.4万平；平均出租率96.7%，为三家最高。宝龙商业在管购物中心从95个增至97个，新增4个；已开业购物中心建筑面积从1070万平增至1080万平；平均出租率91.5%。星盛商业在管购物中心从23个增至29个，新增6个；已开业购物中心建筑面积从141万平增至177万平；平均出租率92.5%。华润万象在规模扩张和运营质量上均处于领先地位。
从单位商业管理服务收入看，星盛商业最高达1.77元/平米，华润万象次之1.65元/平米，宝龙商业最后1.00元/平米。星盛商业采用轻资产输出模式，单位收入效率最高；华润万象依托重资产+轻资产结合模式，规模效应显著；宝龙商业受经济压力影响，出租率和单位收入相对承压。
商管模式的效能优势——单位面积收入与利润领先
商写类企业的单位面积收入显著高于住宅类物企。星盛商业、宝龙商业、卓越商企服务单位面积收入超30元/平米，而住宅类物企多在10-20元/平米区间。从单位面积利润看，星盛商业达50.3元/平米遥遥领先，宝龙商业18.0元/平米，远超住宅类物企。商管模式的高效能体现在：购物中心租金和物业管理费单价更高、增值服务空间更大、品牌溢价能力强。
经济压力下出租率普遍承压，但头部商管企业仍保持较高出租率。华润万象96.7%的出租率体现其品牌招商能力和运营管理优势。星盛商业92.5%、宝龙商业91.5%亦保持在90%以上。商管类物业公司的抗周期能力优于住宅物管，在行业整体利润下滑背景下仍保持正增长。
商管类物业公司的成长空间与投资价值
商管类物业公司的成长空间来自购物中心渗透率提升和存量改造升级。2024年华润万象计划新开购物中心约24个，宝龙商业计划开业建面63万平。头部商管企业通过品牌输出和轻资产扩张持续扩大管理规模。华润万象在商管领域的龙头地位持续巩固，品牌溢价和规模效应形成正循环。
从估值看，华润万象生活2024年PE约15倍，高于行业均值但反映其商管龙头的稀缺性溢价。星盛商业市值仅12亿港元，对应2024年PE约6.2倍，存在显著低估。商管类物业公司兼具成长性和稳定性，在消费复苏和利率下行背景下，优质商管标的估值有望率先修复。
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商管类物业公司经营数据对比| 公司 | 在管购物中心（个） | 新增（个） | 建面（万平） | 出租率 | 单位收入（元/平米） |
|---|
| 华润万象生活 | 105 | 20 | 1,147.4 | 96.7% | 1.65 |
| 宝龙商业 | 97 | 4 | 1,080.0 | 91.5% | 1.00 |
| 星盛商业 | 29 | 6 | 177.0 | 92.5% | 1.77 |
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