商品住宅去化周期是衡量房地产市场健康程度的核心指标。开源证券最新报告显示，截至2024年10月，狭义去化周期21.6个月、广义去化周期30.2个月、超广义去化周期约42个月，均处于历史较高水平。但政策端正在发力——收储、旧改货币化安置、专项债回收土地三重措施叠加自然去化，预计至2026年末已开工未售去化周期将降至13.9个月，较当前降低16个月；超广义去化周期降至21.8个月，较当前降低20个月，去库存效果将明显显现。
狭义去化周期——21.6个月，现房销售占比升至27%
截至2024年10月，商品住宅待售面积3.75亿平，处于历史相对高位。以商品住宅现房去化周期=待售面积÷过去12个月月均现房销售面积计算，全国狭义去化周期为21.6个月，同比基本持平。
2022年以来，购房者对期房交付问题担忧情绪加重，在保交楼框架下现房销售占比由2021年中旬的9%上升至2024年10月的27%。多地政府提出探索商品房预售制度改革，后续现房销售占比有望持续提升，狭义库存和去化周期的重要程度将越来越大。
广义及超广义去化周期——30.2月/42月
广义库存（已开工未售）截至2024年10月约20.3亿平。因新开工面积下降，广义库存绝对量自2021年中旬以来呈下降趋势，但因销售去化速度放缓，去化周期呈上升趋势，10月广义去化周期30.2个月。
超广义库存（未开工+已开工未售）通过两种方式交叉测算：方式一基于Wind322城宅地成交面积-商品住宅销售面积，截至2024年10月约31.23亿平；方式二基于待开发土地面积，得出约30.69亿平。超广义去化周期约42个月，高于广义口径。
2026年末展望——去化周期显著压降
通过对2024年11-12月及2025-2026年新开工、销售和土地成交面积进行预测，叠加去库存措施消耗的库存面积，测算得出：截至2026年末，已开工未售库存约9.8亿平，去化周期13.9个月，较2024年10月降低16个月，处于历史较低水平；超广义库存约15.4亿平，去化周期21.8个月，较2024年10月降低20个月。
去化面积来源：新开工-销售剪刀差去化7.4亿平，收储去化2亿平，城中村改造去化0.75亿平，专项债回收土地去化8.53亿平（未开工口径）。三重政策叠加将显著改善库存结构。
2026年末去库存测算结果| 口径 | 2024年10月 | 2026年末 | 变化 |
|---|
| 已开工未售库存 | 20.3亿平 | 9.8亿平 | -10.5亿平 |
| 已开工未售去化周期 | 30.2月 | 13.9月 | -16.3月 |
| 超广义库存 | 约31亿平 | 15.4亿平 | -15.6亿平 |
| 超广义去化周期 | 约42月 | 21.8月 | -20.2月 |
政策组合——收储+旧改+土地回收三重驱动
当前去库存措施以地方政府收储、旧改货币化安置、专项债回收土地为主。保障房收储方面，“十四五”期间计划建设筹集保障性租赁住房870万套，2021-2024H1已累计685万套，假设后续全部由收储贡献，至2026年末预计去化约2亿平米。旧改方面，100万套货币化城中村改造按照套均100平米、75%新房转化率测算，去化0.75亿平米。土地回收方面，参照过往土储专项债占地方专项债25.9%的比例，以10万亿化债资源计算，可回收未开工土地建面8.53亿平，占当前未开工库存77.6%。
