空置率从10.5%升至11.6%，增长了1.1个百分点——2025年购物中心空置率的上升幅度看似温和，但其背后隐藏着结构性的分化：奢华/高端商场空置率仅4%-5%，3-5年黄金稳定期中位数仅6%，而平价商场中位数高达21%、单体购物中心中位数达29%。汇客云这份报告基于1619家购物中心的数据，从开业年限、商场定位、商业面积三个维度，系统解剖了实体商业空置率趋势的底层逻辑。
空置率总体趋势：从10.5%升至11.6%
研究范围内，1619个购物中心的营业中门店从研究初期的336300+个减少至330800+个，空置率从研究初期的10.5%上涨至11.6%，增长1.1个百分点。这一涨幅看似温和，但结合开关店比0.93的数据——关店79000+、开店73200+——可以看出空置率的上升并非短期波动，而是结构性调整的体现。
研究期末，1619个商业场所拥有38373+个门店，整体空置率11.6%。绝大部分购物中心空置率在15%以下，但少数购物中心空置率极高，拉高了整体水平。重点走访13城的空置率在12%左右，略高于全国平均水平。
开业年限对空置率的影响：1-3年风险最高，3-5年最稳定
1-3年培育期——风险最高，异常值显著偏高
开业1-3年的购物中心空置率分布异常值最高，反映新开业购物中心出现开业率不足或培育失败。这一阶段的购物中心面临品牌招商难、客流培育慢、市场认知度低的“三重困境”。许多项目在开业初期招商率不足，导致空置率居高不下；部分项目甚至在培育期即告失败，成为“开业即空置”的典型案例。
3-5年黄金稳定期——中位数最低，箱体最紧凑
运营3-5年的购物中心空置率中位数最低（约6%），箱体最紧凑。这一阶段的购物中心普遍进入成熟期：招商已基本完成、客流趋于稳定、品牌组合经过初步市场验证。对于购物中心运营商而言，3-5年是“收获期”，也是为下一轮调改积累资源的窗口期。
5年以上——老化效应不明显，关键在于调改
5-8年与8年以上的空置率中位数几乎相同（均在7%左右），说明年限本身不是空置率的主因，关键在于是否及时调改。部分运营超过8年的购物中心通过持续的品牌调整和空间改造，仍能保持较低空置率；而部分5年左右的购物中心因未能及时调改，空置率快速上升。这一发现提示：购物中心的“老化”不是时间问题，而是管理问题。
商场定位对空置率的影响：奢华最低、中端竞争最激烈、平价最高
奢华/高端——空置率仅4%-5%，箱体极窄
奢华/高端商场空置率中位数仅4%-5%，箱体极窄。这些商场多在高线级城市，即使经济下行仍有较强承租能力。由于奢侈品商场的区位价值和品牌集聚效应，即使在消费降级背景下，仍有较多品牌愿意进驻。高端商场的空置率控制能力，本质上是其商业区位价值和品牌壁垒的体现。
中端——中位数7%看似不高，上四分位数高达14%
中端商场空置率中位数7%看似不高，但上四分位数高达14%，异常值最密集。中端市场同质化严重，经济波动时期招商替代难度大——当一个品牌撤出时，找到同等定位的品牌填补的周期较长。中端商场的空置率分化最大：少数运营能力强的中端商场空置率接近高端水平，而大部分中端商场面临持续的空置压力。
平价——整体中位数21%，单体中位数达29%
平价商场整体空置率中位数21%，单体购物中心中位数达29%，两者高于中端商场水平，同时箱体更宽。这一现象可能受自身运营能力弱、品牌吸引力低的影响。平价商场的空置率分布最分散，既有运营良好的项目（空置率<10%），也有大量空置率超过30%的“困境项目”。
商业面积对空置率的影响：规模越大，空置率越可控
商业面积规模越大，空置率越可控。大型购物中心具有区域垄断性，对品牌吸引力强，辐射范围广，可容纳业态组合更为丰富，更能吸引到品牌替补。当某个品牌撤出时，大型购物中心能够更快地找到替代品牌，这得益于其更大的品牌库和更强的议价能力。小型购物中心则面临“空一间少一间”的困境——品牌撤出后，由于体量有限，往往难以找到合适的替代品牌。
空置率趋势的未来展望
购物中心空置率的未来走势，取决于供给端和需求端的双向变化。供给端方面，2025年新开业购物中心数量有所放缓，但存量市场的调改压力仍在；需求端方面，品牌扩张趋于谨慎，零售业态的收缩可能持续。但结构性机会同样存在：餐饮、运动户外、数码电器、香水/香氛等品类仍在扩张，能够及时捕捉这些品类红利的购物中心，空置率有望得到改善。关键在于购物中心运营商能否在“品牌收缩”与“品类迭代”之间找到新的平衡点。
