2024年中国土地市场交出了一份全面收缩的成绩单——推出面积14.06亿平方米（-21.75%）、成交建面11.25亿平方米（-17.35%）、楼面均价2856元/平方米（-6.67%）。海通国际2024年土地市场总结报告指出，土地市场的供需双降与房地产行业整体调整周期同步，地方政府供地节奏放缓、房企拿地意愿低迷形成共振。然而，一线城市地价逆势上涨9.62%、四季度各线城市溢价率环比回升，也透露出土地市场正在寻找底部支撑的信号。
全国总量：供需双降，地价与溢价率同步回落
2024年全部统计城市累计推出土地14.06亿平方米，同比下降21.75%。这是自2021年房地产市场调整以来，供地面积连续第三年下滑，且降幅有所扩大。从成交端看，土地成交建面11.25亿平方米，同比下降17.35%，成交面积的降幅小于推地面积的降幅，表明供地端的主动收缩幅度大于需求端的萎缩，地方政府在土地财政压力下虽然仍在推地，但市场承接能力明显减弱。
地价方面，2024年全国土地成交楼面均价2856元/平方米，同比下降6.67%。地价下行反映了房企出价能力的下降和拿地意愿的不足。溢价率方面，全年土地成交溢价率3.74%，较2023年下降0.34个百分点。土地市场热度持续走低，底价成交已经成为常态。不过，四季度各线城市溢价率均有所回升，或预示土地市场的下行斜率正在放缓。
供给收缩背后的逻辑：地方供地策略的主动调整
供地面积的全面下降，既有市场因素也有政策因素。从市场层面看，2021年下半年以来，房地产市场的深度调整使得房企销售回款大幅下滑，资金链紧张，拿地能力显著受限。即使地方政府加大供地力度，也难以吸引足够的买家。从政策层面看，地方政府也在主动调整供地策略——减少流拍率、保证土地出让收入的有效实现，成为各地供地的新目标。
2024年四季度，一线城市推地737.44万平方米（同比+6.97%），二线城市推地12110.90万平方米（同比-23.12%），三四线城市推地52388.82万平方米（同比-17.55%）。除一线城市外，二三线城市推地仍在下降，但环比三季度均有大幅回升（一线+11.51%、二线+102.57%、三四线+94.48%），反映四季度供地节奏明显加快，或与地方政府年底冲量有关。
成交端压力与价格分化
表：2024年全国及各线城市土地成交情况| 城市类型 | 成交建面（万平） | 同比变化 | 成交楼面价（元/平） | 同比变化 | 溢价率 |
|---|
| 全部统计城市 | 112,499 | -17.35% | 2,856 | -6.67% | 3.74% |
| 一线城市 | 1,875 | -31.93% | 23,817 | +9.62% | 6.85% |
| 二线城市 | 23,441 | -21.05% | 4,747 | -11.62% | 3.93% |
| 三四线城市 | 87,184 | -15.90% | 1,896 | -0.32% | 3.62% |
2024年土地成交金额32131亿元，同比下降22.86%。成交金额的降幅大于成交面积的降幅，反映地价下行的拖累效应。从结构上看，一线城市成交建面同比下降31.93%，但成交楼面均价同比上涨9.62%，呈现“量缩价升”的特征，说明核心城市优质地块仍有较强吸引力。二线城市成交建面同比下降21.05%，楼面均价同比下降11.62%，“量价齐跌”反映二线城市市场调整压力较大。三四线城市成交建面同比下降15.90%，楼面均价同比微降0.32%，降幅最小但均价仅1896元/平方米，处于低位运行。
四季度数据显示回暖迹象：一线城市成交建面797.50万平方米（环比+66.28%），溢价率8.46%（同比+4.17pct）；二线城市成交建面11510.40万平方米（环比+129.83%），溢价率3.81%（同比+0.91pct）；三四线城市成交建面47921.20万平方米（环比+191.43%），溢价率3.7%（同比+0.33pct）。各线城市四季度成交面积和溢价率环比均有明显改善，土地市场或正在构筑阶段性底部。
