国金证券发布房地产行业周报（3.1-3.7），指出2025年政府工作报告首次将“稳住楼市”写入经济社会发展总体要求，定调表明中央对于稳楼市决心坚决。需求端“加力实施城中村和危旧房改造”预计成为2025年地产工作重心，供给端“盘活存量用地及推进收购存量商品房”有望加速落地。3月28城新房供应预计环比大增166%至721万平方米，助力小阳春。本周二手房成交同比+56%维持高景气度，300城宅地累计同比-2%显示供给端收缩持续。
稳楼市首入政府工作报告——定调高度前所未有
2025年政府工作报告首次在经济社会发展总体要求和政策取向上提出“稳住楼市”，这一表述的级别和高度前所未有。此前地产政策多出现在“防范化解风险”或“保障民生”等具体工作部署中，而本次写入总体要求，标志着中央对房地产市场稳定的重视程度提升至新高度。国金证券认为，该定调表明“止跌不止则政策不止”的决心，后续政策将持续加码直至市场实现稳定。
从政策方向看，需求端强调“因城施策调减限制性措施”，预计后续一线城市限购、限贷等政策仍有进一步放开的空间。供给端提出“盘活存量用地及推进收购存量商品房”，强调地方政府有更大自主权，待打通流程堵点后，落地有望提速。需求与供给两端同时发力，形成政策组合拳。
城中村改造+收储——2025年地产两大工作重心
2025年政府工作报告提出“加力实施城中村和危旧房改造”，相较2024年表述力度明显升级。城中村改造既能创造增量住房需求（货币化安置带动购房），又能改善城市面貌和居民居住条件，是“稳楼市”与“惠民生”的结合点。国金证券预计城中村改造将成为2025年地产工作重心，有望加速落地形成实物量，相关受益标的包括布局核心城市的央国企开发商。
收购存量商品房用作保障性住房方面，报告强调地方政府有更大自主权。当前核心城市商品房库存去化周期仍处高位（10城去化周期21.4月），收储有助于加快去库存、改善供需格局。珠海已率先发布配售型保障房管理办法征求意见，明确提出“收购已建成未出售商品住房”转为保障性住房，预计更多城市将跟进。收储政策的落地需要解决价格谈判、资金来源等实操堵点。
3月新房供应环比大增166%——小阳春可期
根据克而瑞数据，3月28个重点城市商品住宅预计新增供应面积721万平方米，环比大增166%，同比-36%，一季度累计同比-28%。从城市能级看，新房供应量环比增幅表现为三四线>一线>二线，北京、杭州、无锡、常州等地新增供应环比增幅较大。由于前两年土地市场供需大幅下降，房企可新推盘数量明显下降，这是春节后二手房成交快速放量而新房销售上升缓慢的核心原因——并非需求不足，而是供给约束。
3月后房企加快新房入市节奏，配合一定的营销动作，多数城市新房销售环比有望实现一定涨幅。杭州3月预计新增供应184万平（环比+783%），北京73万平（环比+178%），核心城市优质供给放量有望带动销售回暖。建议关注重点布局一线及核心二线城市、主打改善产品的房企，如绿城中国、滨江集团、中国海外发展。
二手房成交同比+56%——维持高景气度
本周22城二手房成交合计299万平，周环比+2%，周同比+56%，月度累计同比+56%，年度累计同比+35%。一线城市周同比+61%，二线+58%，三四线+44%。一线及二线城市年初至今累计同比均超45%，表现强劲。二手房维持较高景气度，“以价换量”效应持续，反映市场活跃度显著提升。
二手房持续放量是“稳楼市”的积极信号。二手房成交活跃度提升一方面反映刚需和改善性需求仍在，另一方面也为“卖一买一”的置换链条打通创造条件，进而传导至新房市场。随着3月新房供应放量，二手房热度有望向新房传导，形成“二手房放量→置换需求释放→新房成交回升”的正向循环。
2025年政府工作报告地产相关核心表述| 方向 | 核心表述 | 政策意义 |
|---|
| 总体要求 | “稳住楼市”（首次写入） | 止跌不止则政策不止 |
| 需求端 | “加力实施城中村和危旧房改造” | 2025年地产工作重心 |
| 需求端 | “因城施策调减限制性措施” | 一线城市仍有放开空间 |
| 供给端 | “盘活存量用地及推进收购存量商品房” | 地方政府有更大自主权 |
投资建议——关注政策敏感型标的
全国两会内容符合预期，地产仍延续止跌回稳主旋律，两大抓手分别是城中村改造及收储。持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：首推重点布局深耕一线及核心二线城市、主打改善产品的房企，如绿城中国、滨江集团、中国海外发展及各自物业管理公司。中介推荐受益于政策利好不断落地、一二手房市场活跃度提升的核心中介平台贝壳；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司，受益于地方化债及收储的城投&地方国企，破净的央国企地产&建筑公司。
